Téma: Obecně k základní problematice správy bytového domu

Z hlediska druhu nemovitosti lze rozlišovat:

1.      vlastnictví či spoluvlastnictví rodinného domu, zpravidla pak užívaného jeho vlastníky či spoluvlastníky, nebo pronajímaného třetím osobám, a to buď jako část domu, nebo jako celý dům,

2.      vlastnictví či spoluvlastnictví bytového domu, který pak může být vlastníkem užíván k bydlení či k pronajímání bytů nebo bytových jednotek v domě.

Sem pak můžeme zařadit jak vlastníky domů s nájemními byty včetně bytového družstva jako specifické formy nájemního bydlení, tak i bytové spoluvlastnictví jako zvláštní formu spoluvlastnictví nemovitosti, kde je typickým právním subjektem společenství vlastníků jednotek a kde platí mezi spoluvlastníky (vlastníky jednotek) zvláštní pravidla i pro správu domu a pozemku. Právě společenství vlastníků jednotek určitě z pohledu „správy“ zaslouží zvláštní pozornost, kterou mu budeme věnovat v dalších kapitolách.

Základní právní úpravu vztahů najdeme v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen OZ), v případě bytových družstev jde o zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) – dále jen ZOK. Důležitým předpisem pro bytové domy bude zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách).

Technická správa

Technická správa nemovitostí bude mít velmi podobný obsah – musí být zajištěna dodávka všech potřebných energií a médií, dále provádění předepsaných kontrol a revizí, průběžné ošetřování, případně vylepšování stavebně technického stavu a služby související s provozem domu, jako jsou úklid včetně úklidu sněhu v zimních měsících, odvoz odpadu nebo údržba zelených ploch. Některé z uvedených činností (drobná údržba, úklid či péče o zahradu) budou vykonávány vlastníky nemovitostí osobně. To bude platit zejména u rodinných domů, naopak u bytových domů bude vykonávání těchto činností svěřeno třetí osobě – dodavateli služby nebo správci domu.

U bytových domů bude s jeho technickou správou úzce souviset rozdělování nákladů na správu domu, ale i spotřebované služby, energie a média. U rodinných domů to zpravidla nehraje významnou roli, výjimkou je dělení nákladů mezi spoluvlastníky nemovitosti.

Jiným znakem je, že některé činnosti budou v případě rodinného domu odlišné od správy bytového domu. V rodinném domě se například jen výjimečně setkáme s výtahem či měřícím zařízením jinde než u vstupu do domu. Naopak v případě bytových domů může chybět péče o zelené plochy.

Všechny nemovitosti však spojuje i správa jejich zabezpečení a pojištění proti rizikům nejen z hlediska jejich stavebně technického poškození, ale také proti rizikům spojeným se škodami třetím osobám způsobeným provozováním nemovitosti (například pádem předmětu ze střechy domu).

Řadu povinností pro vlastníky či spoluvlastníky nemovitostí v oblasti technické správy stanoví právní předpisy, jejichž znalost a dodržování jsou pro správný a bezpečný provoz domu nezbytné (příkladem mohou být předpisy v oblasti požární bezpečnosti či předpisy upravující podmínky pro provoz a servis výtahů).

Ekonomická správa

Výrazně odlišná je ekonomická správa nemovitosti, kde u rodinných domů jde o nepovinnou osobní evidenci plateb souvisejících s provozem a údržbou nemovitosti. To může být doplněno povinnostmi s vyúčtováním služeb jen výjimečně tam, kde dojde k pronájmu rodinného domu či jeho části třetí osobě.

Naopak v případě bytových domů to bude velmi rozsáhlá evidence spojená s povinností vést přehledné účetnictví, evidenci plateb včetně přeplatků či nedoplatků a správy pohledávek z toho vyplývajících a vyúčtování poskytnutých služeb včetně dodávek a spotřeb energií a médií. Tato část bývá u bytových domů výrazně složitější disciplínou, která je velmi často svěřována třetí osobě, ať již pouze v podobě vedení účetnictví a agendy s tím spojené, nebo jako součást komplexnějšího zajištění správy bytového domu.

Společnou starostí spojenou s vlastnictvím a správou rodinného či bytového domu jsou samozřejmě daňové povinnosti, ať již jde o daň z nemovitosti, nebo o daně z příjmů související s provozem, respektive s pronájmem domu, bytu či jejich částí. Pronajmout lze samozřejmě byt, bytovou nebo nebytovou jednotku, jiné prostory nebo části nemovitosti (typicky střechu pro umístění telekomunikačních zařízení nebo fasádu pro umístění reklamy).

Určitou výjimku v případě daně z nemovitosti představuje bytové spoluvlastnictví, kde této dani podléhá z logiky věci každá bytová či nebytová jednotka v domě samostatně. Povinnost podat příslušné přiznání k dani má tedy vlastník jednotky. V ostatních případech je předmětem daně rodinný nebo bytový dům jako celek, a to i v případě bytových družstev. Povinnost podat příslušné daňové přiznání má pak vlastník či spoluvlastníci domu.

Smluvní agendu určitě povedou všichni vlastníci nemovitostí bez ohledu na jejich druh, více se však této agendě musí věnovat ti, kteří nemovitosti pronajímají třetím osobám (nájemní bydlení), bytová družstva a společenství vlastníků jednotek. V těchto případech totiž může být třeba prokázat řádné vedení agendy i jako podkladu pro budoucí rozúčtování nákladů na nájemce či mezi vlastníky bytových jednotek. S nájemním bydlením logicky souvisí i smluvní nájemní agenda včetně sjednané úpravy výše nájemného.

Správu bytového domu lze ve stručnosti shrnout i takto: řádné zajištění technické správy rodinného či bytového domu má přímý dopad na celkovou životnost stavby, ale i její užitnou hodnotu a energetickou efektivitu, řádné zajištění ekonomické, administrativní a evidenční správy je u bytových domů základem pro korektní vztahy mezi vlastníky a nájemci, členy bytových družstev i společenství vlastníků jednotek. Z těchto důvodů je dobře věnovat správě bytového domu velkou pozornost.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB