Téma: Novely občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích

Novela bytového spoluvlastnictví (IV. část)

Nucený prodej jednotky

Motivací změny § 1184 OZ bylo zjednodušení stávající úpravy nuceného prodeje jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti za splnění několika podmínek:

1. musí jít o porušení povinností podstatně omezujících nebo znemožňujících výkon práv ostatních vlastníků jednotek,
2. musí se tak dít i přes doručenou výstrahu, jejíž náležitosti stanoví odst. 2 uvedeného ustanovení, a marné uplynutí lhůty k nápravě,
3. s podáním návrhu na nařízení prodeje jednotky musí souhlasit vlastníci jednotek většinou všech hlasů a většinou všech vlastníků jednotek.

O splnění všech předpokladů bude rozhodovat soud s tím, že při nesplnění některé z podmínek by nemělo k prodeji jednotky dojít. Institut nuceného prodeje by se neměl stát nástrojem zneužití ze strany ostatních vlastníků jednotek, avšak měl by zvýšit důraz na plnění základních povinností vlastníky jednotek a společně domluvených pravidel např. užívání společných částí.

Přechod dluhů a závazků při převodu jednotky

Nová úprava § 1186 OZ má napříště jasněji vymezit, že osobě odpovědné za správu domu a pozemku nevzniká při převodu jednotky povinnost vypořádat:

1. příspěvky na správu domu a pozemku, ale ani
2. zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby), poskytované osobou odpovědnou za správu domu a pozemku s tím, že takové vypořádání je předmětem úpravy zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů (zákon o službách).

Přes určitou nejasnost obsaženou hlavně v důvodové zprávě k novele se autor tohoto textu kloní spíše k tomu, že spolu s dluhy přechází závazky či pohledávky z budoucího vyúčtování již zaplacených a dosud nevyúčtovaných záloh na služby. Je tomu tak proto, že hlavní motivací upřesnění byla právě skutečnost, aby nevznikaly pohledávky osobě odpovědné za správu domu a pozemku (nejčastěji společenství vlastníků) za vlastníky, kteří převedli svou jednotku na nového vlastníka a sami tak ztratili povinnost oznamovat svou novou adresu či kontakty na svou osobu. Zůstává skutečností, že prosazení tohoto pojetí je jednou z nejzásadnějších změn nové právní úpravy, zcela ve prospěch ostatních vlastníků jednotek.

Správa společných částí domu a pozemku

Změna se dotkla jak správy domu a pozemku bez vzniku společenství vlastníků jednotek, tak i po jeho vzniku s tím, že se nově v § 1189 odst. 1 OZ výslovně upřesňuje, že správa domu a pozemku zahrnuje opravu a údržbu společných částí. Ustanovení §§ 1191 až 1193 OZ nově reagují na zrušení §§ 1202 a 1203 OZ zachováním principu, že většinový vlastník je povinen (do ztráty svého většinového podílu) být správcem domu a pozemku při současné pojistce nepřehlasování menšinových vlastníků majoritním vlastníkem.

Úprava přechodu práv a povinností ze závazků spojených se správou domu a pozemku vzniklých před vznikem společenství vlastníků jednotek (§ 1195 OZ) nově zavádí převzetí zákonem specifikovaných dluhů právnických osob a jejich zajištění společenstvím vlastníků jednotek, byly-li tyto úvěry čerpány za účelem opravy, údržby nebo stavební úpravy domu a s jejich převzetím souhlasí všichni členové, přičemž tento souhlas musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem (§ 1195 odst. 4 OZ).

Smyslem nové úpravy § 1198 OZ je upřesnit, kdy jsou vlastníci jednotek povinni založit společenství vlastníků jednotek, aniž by to omezilo vlastníky již převedených jednotek tyto dále převádět. K založení společenství vlastníků jednotek tak musí dojít zpravidla před převodem jednotky pátému vlastníkovi.

V souladu s požadavky praxe na co nejrychlejší vznik právnické osoby při nové výstavbě i s koncepcí občanského zákoníku, která staví na co nejdřívějším vzniku společenství vlastníků jednotek jako osoby odpovědné za správu domu a pozemku se umožňuje založení a vznik společenství vlastníků jednotek jediným vlastníkem všech jednotek (§ 1200 OZ). Stejné ustanovení potom stanoví i postup pro založení právnické osob v případech, kdy je vlastníků jednotek více, a to:

1. založením na ustavující schůzi, nebo
2. bez konání schůze shodou všech vlastníků jednotek na obsahu stanov.

Pro založení společenství vlastníků jednotek jediným vlastníkem se osvědčení veřejnou listinou nepožaduje, v ostatních případech ano (§ 1195 odst. 4 OZ).

Změny v kompetencích shromáždění vlastníků (§ 1208 OZ) navazují především nově na sjednocení právní úpravy změn prohlášení vypuštěním schvalování změn shromážděním vlastníků. Nově se zařazuje schvalování rozpočtu společenství vlastníků, a naopak se zužuje pověření osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, na určení této osoby a rozhodnutí o její změně bez toho, aby musela být schvalována smlouva s touto osobou, změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti.

Poslední zmínku z větších změn jistě zaslouží doplnění institutu náhradního shromáždění, které je postaveno na principu rozhodování aktivních vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů. Podmínkou pro užití náhradního shromáždění je jeho předchozí zařazení do stanov společenství vlastníků jednotek. Jednoduchá úprava ponechává další podmínky pro svolání náhradního shromáždění obecné úpravě s povinností dodržet lhůty pro jeho svolání. Lze očekávat, že v praxi mohou institut náhradního shromáždění využívat spíše menší objekty, kde při marném svolání i náhradního shromáždění nehrozí vyšší náklady s tím spojené. Naopak větší společenství vlastníků jednotek budou zřejmě i nadále směřovat spíše k využití rozhodování mimo shromáždění (rozhodování per rollam).

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay