Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
V dnešní době již rozhodně není žádnou výjimkou uzavírání nájemních vztahů za účelem uspokojení bytové potřeby, neboť je pro běžného člověka čím dál složitější dosáhnout na vlastní bydlení. Při uzavírání nájemních smluv s nájemcem pronajímatelé zpravidla k posílení své pozice a zajištění veškerých svých případných pohledávek vyplývajících z nájemní smlouvy sjednávají kauci (jistotu), z níž si případné nedoplatky a škody způsobené nájemcem uhradí formou zápočtu.
Pojem jistota upravuje ustanovení § 2254 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „občanský zákoník“), jímž se rozumí povinnost nájemce předat pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z uzavřené nájemní smlouvy. Tato jistota nesmí být vyšší než trojnásobek sjednaného měsíčního nájemného.
Jistota však není obligatorním znakem nájemní smlouvy, proto záleží pouze na dohodě nájemce a pronajímatele, zda jistotu v maximální míře trojnásobku nájmu do své nájemní smlouvy zakomponují. Pokud je následně uzavřena nájemní smlouva včetně ujednání o jistotě, vzniká nájemci povinnost uhradit či případně doplnit jistotu. V případě, že nájemce jistotu neuhradí či nedoplní do sjednané výše, musí počítat s následky, jež z porušení této sjednané povinnosti vyplývají.
Podobná situace nastane i v případě, že dojde k čerpání kauce za doby trvání nájmu, a tím dojde ke snížení nebo úplnému vyčerpání jistoty. V takovém případě vzniká pronajímateli právo na doplnění jistoty podle § 2017 občanského zákoníku. Ten dokonce dává pronajímateli právo na doplnění či zvýšení jistoty v případech, kdy dojde i ke zvýšení nájmu ze zákona či po dohodě.
Zvláštním případem, který dle § 2281 občanského zákoníku umožňuje pronajímateli požadovat jistotu, je přechod práva nájmu na členy nájemcovy domácnosti. Pronajímatel má následně právo požadovat jistotu, pokud zemřelý nájemce jistotu nesložil.
Jestliže nájemce takto neučiní a jistotu nezaplatí či ji nedoplní, dopouští se hrubého (nikoliv zvlášť závažného) porušení svých povinností vyplývajících z nájemní smlouvy, čímž naplňuje zákonný výpovědní důvod. V takovém případě může pronajímatel nájemci nájemní smlouvu vypovědět s tříměsíční výpovědní dobou, a to i v případě, že nájemce běžné nájemné hradí řádně a včas. Lze však jen doporučit a přesně specifikovat v nájemní smlouvě, že nezaplacení či nedoplnění jistoty je smluvními stranami považováno za hrubé porušení povinností nájemce vyplývající z nájemní smlouvy. Pokud toto smluvní strany neujednají takto explicitně, musí porušení této ujednané povinnosti případně dosáhnout určité míry intenzity. K platně učiněné výpovědi by proto měl být nájemce v prodlení s úhradou jistoty alespoň dva měsíce. V případě sporu o oprávněnost podané výpovědi ze strany pronajímatele bude mít na návrh nájemce konečné slovo soud, který bude zejména zkoumat právě intenzitu porušení povinností nájemce.
Dalším účinným prostředkem, jímž lze alespoň na počátku nájemního vztahu zajistit, aby nájemce jistotu uhradil, je učinit plné zaplacení kauce podmínkou pro účinnost nájemní smlouvy. V dnešní době totiž není neobvyklé, že dojde k uzavření nájemní smlouvy a následně nájemce již od počátku hradí pouze nájemné a zaplacení kauce se vyhýbá. Pronajímatel je v takovém případě ve svízelné situaci, kdy musí čekat na uplynutí celé výpovědní doby, přičemž díky nezaplacené jistotě nemá zajištěnu úhradu případných nedoplatků či škody způsobené na bytě.
Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.
Foto: Pixabay
