Téma: Nemovitost v dražbě

Nájem bytu v dražbě: práva a povinnosti pronajímatele (VIII)

 Dražba bytu představuje zvláštní způsob uzavření smlouvy, nejčastěji kupní. Pro dražbu ve smyslu zákona č. 26/2000 Sb., zákon o veřejných dražbách, v platném znění, (dále jako „ZVD“) je charakteristická soutěž více osob o nejlepší smluvní podmínku, jež vede k uzavření smlouvy.

V tomto článku se budeme zabývat dražbou bytu v souvislosti s nájmem. Jak změna vlastníka pronajatého vydraženého bytu ovlivní trvající nájem? Odpověď mimo jiné nalezneme v ustanovení § 336l odst. 4 písm. a) zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění, (dále jen „OSŘ“), dle kterého nájem bytu nezaniká tím, že se vydražitel nebo předražitel stane vlastníkem, shodně je tomu přitom u dobrovolné i nedobrovolné dražby. Dle ustanovení § 65 ZVD se právní vztahy zde upravené řídí občanským zákoníkem, pokud není stanoveno jinak. Na problematiku důsledků změny vlastnictví na nájem se tudíž užije ustanovení § 2221 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jako „občanský zákoník“), kde je obsažena úprava přechodu práva a povinností z nájmu na nového vlastníka.

U nájmu bytu a domu přiznává právní úprava nájemci jakožto slabší straně specifická práva, kterými se často odchyluje od standardu charakteristického pro obligace. Stejně tak je tomu i u změny vlastníka pronajaté věci, neboť nájem zásadně trvá dál a zavazuje i nového vlastníka – navzdory tomu, že účinky obligačních smluv působí inter partes.

Nový vlastník bytu, jenž vlastnické právo „vydražil“ je povinen trvání nájmu respektovat. Rozsah, v jakém bude nájmem vázán se bude lišit podle toho, zda o nájmu věděl nebo vědět měl či nikoliv. Kdy kupující věděl nebo vědět měl a mohl? Zpravidla tomu tak bude v situaci, kdy je nájem zapsán ve veřejném seznamu, tj. katastru nemovitostí. Očekává se snaha kupujícího informovat se o stavu věci.

V případě dobrovolné dražby se ale poskytují všechny informace týkající se předmětu dražby v dražební vyhlášce, která obsahuje kompletní informace, včetně označení a popisu práv a závazků na předmětu dražby váznoucích a s ním spojených, pokud podstatným způsobem ovlivňují hodnotu předmětu dražby. Lze tedy očekávat, že se kupujícímu dostanou všechny relevantní informace včetně existence nájmu. Pokud se tomu tak nestane, má vydražitel (tj. ten, kdo se má stát novým vlastníkem bytu) právo navrhnout soudu, aby vyslovil neplatnost dražby pro nesplněné zákonné podmínky dražební vyhlášky.

Co do rozsahu, v jakém je vydražitel vázán právy a povinnostmi předchozího pronajímatele, záleží na vědomí o existenci nájmu. Pokud vydražitel věděl či vědět měl a mohl, bude vázán nájmem v rozsahu práv a povinností, plynoucích ze smlouvy o nájmu uzavřené mezi nájemcem a původním vlastníkem, tj. pronajímatelem. V opačném případě, budou nového vlastníka pronajatého bytu zavazovat jen povinnosti plynoucí ze zákona. Nový vlastník neuzavírá s nájemcem novou nájemní smlouvu.

Nabízí se též otázka, zda lze nájem vypovědět jen proto, že došlo ke změně vlastnictví bytu či domu. Nový vlastník, který se stal pronajímatelem, nemá právo nájem vypovědět z důvodu změny vlastnictví, jestliže nájemce v bytě bydlí. Toto kogentní pravidlo je stanoveno v ustanovení § 2224 občanského zákoníku. Vzhledem k povaze ustanovení si nelze sjednat odlišně, zvláštní smluvní úprava je možná výhradně ve prospěch nájemce.

V případě, že by nájemce v bytě skutečně nebydlel, ale byt by využíval například jen k uskladnění věcí, nedochází tím k uspokojování jeho bytových potřeb, a tudíž je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět v souladu s ustanovením § 2222 občanského zákoníku. V takovém případě má nový vlastník právo nájem vypovědět do 3 měsíců poté, co se se dozvěděl nebo musel dozvědět, kdo je nájemcem, a nájemce do tří měsíců poté, co se o změně vlastníka dozvěděl.

V případě, že jsou splněny podmínky pro skončení nájmu výpovědi dle ustanovení § 2222 občanského zákoníku, vzniká právo na přiměřené odstupné té smluvní straně, který výpověď nepodala. Na závěr je vhodné dodat, že pronajímatel nemusí být vlastníkem bytu či domu, tudíž převod vlastnického práva k pronajaté věci nemusí nutně znamenat změnu v osobě pronajímatele.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay