Téma: Nájemní bydlení

Výpověď z nájmu ze strany nájemce (V)

U výpovědi z nájmu lze za určující kritériem označit skutečnost, zda se jedná o nájem sjednaný na dobu určitou či neurčitou. V případě nájmu sjednaného na dobu neurčitou ho může nájemce vypovědět i bez udání důvodu. Pokud se ale jedná o nájem na dobu určitou, tak dle ustanovení § 2287 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“), může nájemce vypovědět nájem v případě, že se změní okolnosti, z nichž strany při vzniku závazku ze smlouvy o nájmu zřejmě vycházely do té míry, že po nájemci nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval. Tento důvod vychází z povahy nájemní smlouvy jako zpravidla dlouhodobého závazku.

Ustanovení občanského zákoníku o výpovědi nájemce je poměrně stručné. Na jiné důležité otázky je třeba analogicky použít ustanovení týkající se výpovědi pronajímatele.

V souladu s ustanovením § 2286 občanského zákoníku bude mít výpověď z nájmu písemnou formu, pokud tato forma dodržena nebude, bude následkem relativní neplatnost. Co se týče výpovědní doby, tak i zde se uplatní obecná délka tří měsíců dle ustanovení § 2231 občanského zákoníku. V některých speciálních případech se bude lišit dle výpovědního důvodu, např. dle ustanovení § 2283 občanského zákoníku je po smrti nájemce výpovědní doba dvouměsíční. Odlišně může být délka výpovědní doby též sjednána i ve smlouvě.

Pro skončení nájmu je nezbytné, aby byla výpověď doručena pronajímateli. Nájem skončí po uplynutí výpovědní doby – výjimkou je již zmíněná mimořádná výpověď. Pro běh výpovědní doby zákon stanoví zvláštní pravidlo, a sice že výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce poté, co výpověď z nájmu došla druhé straně. Pro představu lze uvést příklad, kdy nájemce podá výpověď, která dojde pronajímateli 2. ledna. V souladu s tímto zákonným pravidlem pro počítání času začne výpovědní doba běžet až od 1. února.

Výpověď nájmu ze strany pronajímatele musí vždy obsahovat výpovědní důvod. Nepostačuje přitom odkaz na zákonné ustanovení, ale musí být popsána i skutkovými okolnostmi – tedy jakým konkrétním jednáním nájemce zavdal důvodu pro skončení nájmu výpovědí. Otázka, zda totiž platí i pro výpověď nájemce, je sporná, jelikož to ze zákona přímo nevyplývá a nájemce je z právního hlediska slabší stranou. Na základě toho lze dojít k závěru, že pokud je zjevné, kdy má nájem skončit, tak není třeba na této povinnosti nájemce trvat.

Občanský zákoník upravuje dále tzv. mimořádnou výpověď z nájmu, která umožňuje pronajímateli vypovědět nájem bez výpovědní doby, jestliže nastane jeden z výslovně vymezených důvodů. Ačkoliv nájemci zákon toto právo výslovně nepřiznává, není zde důvodu, aby byl o tuto možnost připraven, a pro okamžitou výpověď nájemce se uplatní obecná úprava nájemní smlouvy.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay