Téma: Nájemní bydlení

Okamžitá výpověď z nájmu bytu (IV)

Základním kritériem pro to, jakým způsobem je možné skončit nájemní vztah výpovědí, je skutečnost, zda byl sjednán nájem na dobu určitou či neurčitou. U nájmu na dobu určitou lze podat výpověď jen ze sjednaných nebo zákonem stanovených důvodů, u nájmu na dobu neurčitou z důvodů jakýchkoliv. Bez ohledu na toto kritérium zákon umožňuje oběma stranám využít výpověď bez nutnosti poskytnout výpovědní dobu. Jedná se o tzv. mimořádnou neboli okamžitou výpověď. Právní úpravu této možnosti nalezneme v ustanovení § 2291 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jako „občanský zákoník“), a dále též v některých obecných ustanoveních o nájmu.

Jmenované ustanovení opravňuje k okamžité výpovědi z nájmu bytu jen pronajímatele. I pronajímatel však může porušit své povinnosti plynoucí ze smlouvy o nájmu tak zásadně, že není důvod, proč této možnosti bránit též nájemci. Na výpověď nájemce z nájmu bytu bez výpovědní doby se uplatní obecná ustanovení o nájmu.

Okamžitá výpověď z nájmu je výpovědí, která má sankční charakter. Pronajímatel může nájem vypovědět bez výpovědní doby, poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem. V § ustanovení 2291 odst. 2 občanského zákoníku je příkladmo stanoveno, jaké jednání nájemce může zvlášť závažné porušení povinnosti představovat, např. nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí, nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

Forma, v jaké musí být mimořádná výpověď učiněna, není ve shora jmenovaném ustanovení určena, uplatní se proto ustanovení § 2286 občanského zákoníku, které stanoví písemnou formu pro obecnou výpověď z nájmu bytu. Pro to, aby byla výpověď účinná a platná, je ale třeba splnění několika dalších podmínek, kterými jsou zaslání předchozí výzvy pronajímateli a dodržení stanovených náležitostí.

Zaslat nájemci výzvu k odstranění závadného stavu či jednání se stanovenou přiměřenou dobou je hmotněprávní podmínkou výpovědi. Nebude-li podmínka předchozí výzvy splněna, bude to mít za následek nicotnost výpovědi.

Co se týče náležitostí samotné výpovědi, tak ta musí obsahovat vedle obecných náležitostí zejména vylíčení konkrétních skutečností, ve kterých pronajímatel spatřuje porušení povinnosti nájemce. Bez této náležitosti se k výpovědi nebude přihlížet. Co se týče zmiňovaných obecných náležitostí výpovědi, jsou jimi dle ustanovení § 2286 občanského zákoníku poučení druhé strany o možnosti podat námitky o možnosti podat návrh na přezkum oprávněnosti výpovědi soudem ve lhůtě dvou měsíců ode dne, kdy výpověď došla dle ustanovení § 2290 občanského zákoníku. Absence poučení o možnosti přezkumu ze strany soudem vede k neplatnosti výpovědi.

V důsledku podání okamžité výpovědi má tedy pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Co se týče možnosti nájemce podat okamžitou výpověď z nájmu bytu, tak dle obecných ustanovení bude toto právo mít zejména tehdy, když se byt či dům stane k ujednanému či obvyklému účelu nepoužitelný dle ustanovení § 2227 občanského zákoníku, v případě, kdy pronajímatel porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem dle ustanovení § 2232 občanského zákoníku a také tehdy, když pronajímatel neodstraní poškození či vadu dle ustanovení § 2266 občanského zákoníku.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay