Téma: Nájemní bydlení

Složení jistoty při nájmu (II)

Jistotu spolu se smluvní pokutou při nájmu upravuje zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“), v ustanovení § 2254. Pokud si tak pronajímatel s nájemcem sjednají, že má nájemce při uzavření smlouvy povinnost uhradit peněžitou jistotu, nesmí tato jistota přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Pro zajímavost, dřívější zákonný limit byl šestinásobek měsíčního nájemného.

Jistota, v praxi též nazývaná jako kauce, se v případě sjednávání nájmu bytu či domu využívá poměrně často. Účelem jistoty je zlepšení právní pozice pronajímatele. Ten má totiž možnost v případě neplacení nájemného či nesplnění povinnosti z nájmu použít jistotu k uhrazení takové povinnosti. Mimo běžného nehrazení nájemného tak může pronajímatel jistotu použít například na uhrazení škod v bytě způsobené nájemcem. Pokud si strany neujednaly nic jiného, má nájemce povinnost jistotu složit na stejné místo jako pravidelné nájemné. V naprosté většině případů se tak bude jednat o bankovní účet pronajímatele. Povinnost složit jistotu přitom nemusí být stanovena přímo v nájemní smlouvě. V souladu s občanským zákoníkem je možné si povinnost složení jistoty stanovit i v jakékoliv jiné smlouvě.

Po relativně nedávné novelizaci občanského zákoníku došlo ke změně v oblasti nájemního vztahu. Pronajímatel nyní může po nájemci v souvislosti s nájmem požadovat i úhradu smluvní pokuty. Zákon zde však působí v preventivní prospěch nájemce. Do nejvyšší hranice jistoty, zmíněné tři měsíční nájemné, se počítá i takto sjednaná smluvní pokuta. Tuto skutečnost je tak nutné brát na zřetel při sjednávání nájemní smlouvy.

Po ukončení nájemního vztahu má pronajímatel povinnost jistotu převést zpět na nájemce. V praxi tak po zpětném převzetí bytu započítá vzniklé škody na jistotu a její zbytek odevzdá zpět nájemci. Zákon zde výslovně také hovoří o možnosti započíst jistotu na dlužné nájemné. Nájemce má v souladu s ustanovením § 2254 odst. 2 občanského zákoníku také právo požadovat úroky z jistoty od jejího poskytnutí do jejího vrácení. K tomuto je nutno dodat, že v souladu s ustanovením § 2254 odst. 2 občanského zákoníku má nájemce právo na výši úroků alespoň ve výši zákonné sazby popsané výše. Jestliže si smluvní strany neujednaly výši těchto úroků, stanoví jejich výši v souladu s ustanovením § 1802 občanského zákoníku jiný právní předpis.

V praxi se také vyskytují nájemní smlouvy, kde si smluvní strany navzájem toto právo nájemce omezují, případně ruší. Otázkou v tomto případě je, zda by se toto rušení nedalo považovat za zakázané ujednání ve smyslu ustanovení § 2239 občanského zákoníku. K tomu, aby se k takovému omezení nepřihlíželo, by bylo nutné, aby dané ustanovení bylo vzhledem k okolnostem zjevně nepřiměřené. Lze se však domnívat, že vyloučení možnosti domáhat se výplaty úroků z jistoty s největší pravděpodobností nebude považováno za nepřiměřené ujednání.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay