Téma: Nájemné a příspěvek na správu domu a pozemku

Nájemné a příspěvek na správu domu a pozemku jsou svým složením velmi obdobné instituty, které se od sebe liší tím, že nájemné oproti příspěvku může obsahovat i zisk pronajímatele. Příspěvek na správu domu a pozemku se vyskytuje výhradně v případech společenství vlastníků jednotek, kde jednotliví vlastníci či spoluvlastníci jednotek přispívají na správu domu a pozemku v zásadě podle výše svých podílů na společných částech domu. Hradí tedy na společný účet společenství vlastníků jednotek příspěvek formou měsíčních záloh, který má sloužit k pokrytí předpokládaných nákladů na správu domu a pozemku. Není žádný důvod pro tvorbu zisku na úrovni společenství vlastníků jednotek, jehož jedinými členy jsou sami vlastníci či spoluvlastníci jednotek v domě.

Největší shodu s příspěvkem na správu domu a pozemku najdeme v případech nájemného v bytových družstvech, kde jde vlastně opět toliko o pokrytí účelně vynaložených nákladů vzniklých při správě družstevních bytů či nebytových prostor, včetně nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů (§ 744 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“).

Jedinými odlišnostmi jsou:

1. daň z nemovitosti, kterou v případech bytového družstva hradí za celý bytový dům tato právnická osoba, která je vlastníkem nemovitosti, na rozdíl od společenství vlastníků jednotek, kde daň z nemovitosti za bytové či nebytové jednotky hradí každý z vlastníků jednotky sám a
2. dále to může být náklad na splacení úvěru na pořízení bytového domu (známější jako „anuita“ či „anuitní splátka“). Člen bytového družstva se podílí na splácení úvěru bytového družstva, který sloužil k pořízení bytového domu (lhostejno, zda vlastní stavbou či jeho koupí jako novostavby, případně jako starší stavby, např. v rámci privatizace bytového fondu).

Obecnou právní úpravu nájemného najdeme v §§ 2246 až 2253 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“). Nově bylo od 1. června 2020 upřesněno, že není-li v ZOK stanoveno jinak, použijí se pro nájem družstevního bytu ustanovení občanského zákoníku upravující nájem, nájem bytu nebo nájem prostoru sloužícího podnikání, a popřípadě ujednání stanov, která nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními zákona (viz § 741 odst. 1 ZOK). Platí tedy, že se základní principy nájmu vztahují i na bytová družstva, ačkoliv je charakter nájemného spíše obdobou příspěvku u společenství vlastníků.

Nájemné i příspěvek na správu domu a pozemku bude obsahovat především pokrytí předpokládaných nákladů na opravy a údržbu bytového domu, nutné revize či prohlídky technických zařízení apod. Výše nájemného bude v případech obecného nájmu sjednávána v nájemní smlouvě, u bytových družstev a společenství vlastníků jednotek bude výsledkem společného rozhodnutí členů uvedených bytových korporací učiněného na členské schůzi, resp. na zasedání shromáždění společenství vlastníků jednotek. Rozdělení bude odpovídat velikosti podlahové plochy bytu u bytových družstev, resp. velikosti spoluvlastnického podílu v případech společenství vlastníků jednotek.

Jsou však případy, kdy je s ohledem na charakter užívání některých společných částí bytového domu praktické, aby tomu bylo jinak. Je-li například některá část bytového domu určena k užívání jen jednomu či více členům bytových družstev či vlastníkům jednotek, může jim být stanovena povinnost se více podílet na nákladech se správou takové části bytového domu. V praxi to není pro bytová družstva na rozdíl od společenství vlastníků jednotek výslovně určeno, ale princip platby nájemného za užívané prostory bytového domu (byt anebo garáž či parkovací stání, komoru či sklep) bude obdobný.

Ve společenství vlastníků jednotek je pak příspěvek na správu takové části určen v prohlášení se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka či vlastníků jednotek spravovat tuto část na vlastní náklady (§ 1180 odst. 1 OZ).

Jinou situací jsou případy, kdy je část nájemného v bytových družstvech či společenstvích vlastníků rozvržena na byty (garáže) či bytové (nebytové) jednotky stejně. Tak tomu je především u pokrytí nákladů správy domu a pozemku, u nichž není zřejmý vztah k velikosti užívaných částí bytového domu. V praxi může jít například o náklady na měření spotřeb energií a médií, přístupový systém do domu nebo náklady spojené s organizací jednání nejvyššího orgánu bytové korporace.

Ve společenství vlastníků jednotek na to pamatuje i ustanovení § 1180 odst. 2 OZ, které uvádí, že jde o příspěvky:

1. určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo
2. členů orgánů osoby, která dům spravuje,
3. na vedení účetnictví a
4. na podobné náklady vlastní správní činnosti,

Pojem „náklady vlastní správní činnosti“ je rozveden v nařízení vlády č. 366/2O13 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, jako náklady:

1. na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek,
2. na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo,
3. na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy,
4. kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a
5. spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku.

Zpracoval: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Shutterstock