Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Česká ekonomika, známá svým dlouhodobým růstem a stabilitou, nabízí ideální prostředí pro trh s nemovitostmi. O prosperitě a stabilitě české ekonomiky svědčí i trvale nízká míra nezaměstnanosti, která v posledních pěti letech osciluje kolem 3 %. Česká republika si udržuje jednu z nejnižších nezaměstnaností v rámci EU a ani predikce pro další období významnou změnu nepředpokládají.
Trh s bydlením následuje vývoj na trhu práce. Pokračuje trend urbanizace – stěhování lidí do měst za lepšími pracovními příležitostmi, vyššími výdělky, infrastrukturou a lepším vyžitím. Z pohledu průměrných mezd vedou především vybraná krajský města. Vedle hlavního města jde o Brno, Plzeň, Liberec, Hradec Králové nebo Ostravu. Všechny uvedené lokality zaznamenaly v posledních deseti letech výrazný nárůst počtu obyvatel s výjimkou Ostravy a Moravskoslezského kraje, které zaznamenávají trvalý úbytek počtu obyvatel. Zmínit je možné ještě České Budějovice, které se z pohledu průměrné mzdy vyjmenovaným městům nevyrovnají, ale přesto spolu se svým okolím zaznamenávají nárůst počtu obyvatel. Drahé bydlení ve městech ostatně podporuje výrazný nárůst periferních částí velkých měst, kde je bydlení ekonomicky dostupnější. Příkladem může být zřetelný nárůst počtu obyvatel Středočeského kraje.
Pohled na demografické změny ve společnosti vykazuje zřejmý nárůst počtu jednočlenných domácností (1,9 mil. v roce 2021 oproti cca 1 mil. v roce 1991), ale také dvoučlenných domácností (1,4 mil. oproti 1,1 mil. ve stejných letech). Naopak se snížil počet vícečlenných domácností. To přináší logický nárůst zájmu o byty menších dispozic.
V roce 2023 bylo v České republice dokončeno přibližně 38 100 bytů, což představuje asi 3,5 bytu na 1 000 obyvatel. Pro srovnání bylo v Polsku dokončeno 220 tis. bytů, tj. 5,9 bytu na tisíc obyvatel. Ve srovnání s evropskými zeměmi zaostáváme v počtu dokončených bytů na 1 000 obyvatel také za Irskem, Dánskem, Francií, Rakouskem, Belgií či Norskem, ale naopak si vedeme lépe než Německo, Velká Británie, Maďarsko nebo Španělsko. Srovnatelně jsou na tom Slovensko, Itálie nebo Holandsko.
Vlastnické bydlení je dosud silně ovlivněno vysokými úrokovými sazbami. V roce 2021 začala v reakci na rostoucí inflaci Česká národní banka zvyšovat úrokové sazby, které v roce 2022 dosáhly svého maxima 6,34 %. V důsledku toho výrazně poklesl počet nově uzavřených hypotečních úvěrů, jejichž počet dramaticky spadl ze 130 253 v roce 2021 na 50 243 uzavřených smluv v roce 2022.
V současné době je na hypotečním trhu patrné mírné oživení, neboť hypoteční sazby začaly klesat. Neklesají však tak rychle, jak se čekalo. Kombinace rostoucích cen nemovitostí a vysokých hypotečních sazeb výrazně zvýšila finanční nároky na pořízení nového bytu v České republice. V roce 2019 činila měsíční splátka hypotečního úvěru u bytu 3+kk zhruba 22 500 Kč, v loňském roce se zvýšila na 48 000 Kč, tj. nárůst o cca 115 %.
Skutečností je, že ceny nemovitostí rostou mnohem vyšším tempem než mzdy jako důsledek nerovnováhy mezi nabídkou nových bytů a rostoucí poptávkou po nich. Češi potřebují našetřit více než 13,3 let hrubé mzdy, aby si mohli dovolit nový byt. V tomto směru jsme evropskými premianty následováni Slovenskem (12,7 let) a daleko vzdáleni od zemí, kde postačí 4 až 7 let hrubých ročních platů (např. Belgie, Dánsko, Norsko, Itálie nebo Řecko, ale také Rumunsko nebo Slovinsko). Německo zaznamenalo růst indexu z 4,7 let ročních hrubých mezd v roce 2016 na 6,7 let v roce 2023, Slovensko z 11,2 na 12,7 let za stejné období.
Nejvyšší průměrné transakční ceny nemovitostí ve 2. čtvrtletí 2024 zaznamenala Praha (130 tis. Kč / m2) a Brno (105 tis. Kč / m2). Následovaly Střední Čechy a Olomouc (cca 82 tis. Kč/ m2), Plzeň, Hradec Králové a Pardubice (75-76 tis. Kč / m2) a Liberec nebo České Budějovice s 67 tis. Kč / m2). Na opačném pólu stálo Ústí nad Labem (35 tis. Kč / m2) a Karlovy Vary (45 tis. Kč / m2). Z pohledu průměrných nabídkových cen za m2 je patrný rozdíl mezi Prahou (140 tis. Kč / m2), ostatními krajskými městy (70 tis. Kč / m2) a zbytkem republiky (pod 60 tis. Kč / m2). Ve všech segmentech je však patrný postupný růst cen v průběhu posledního roku.
S rostoucími cenami rezidenčních nemovitostí se zvyšuje i průměrný věk českých kupců bytů. V roce 2014 bylo typickému kupujícímu přibližně 36,5 roku. O deset let později se jeho průměrný věk zvýšil na 42,5 roku. Při bližším pohledu je možné zjistit, že nové developerské projekty kupují obvykle kupující ve věku kolem 43,6 let, zatímco cihlové domy si pořizují kupující s průměrným věkem 41,6 let. Skutečnost je mimo jiné ovlivněna nárůstem cen nemovitostí, který předčil růst příjmů obyvatel, a tudíž je k naspoření potřebných vlastních zdrojů zapotřebí delšího času.
Zdroj: Martin Kroh
Foto: Pixabay
