Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Významný segment na trhu bydlení patří nájemnímu bydlení. V kontextu trhu je vnímáno jako budoucnost bydlení, vzniká nový segment built-to-rent, tedy výstavba rezidenčních nemovitostí přímo určených k jejich pronajímání. Taková výstavba rovnou cílí na konkrétní skupiny budoucích nájemců a jejich potřeby. Jiné požadavky jsou na nadstandardní vybavenost službami (recepce, parking či vybavenost bytů), jiné pak např. na nájemní studentské byty.
Nájemní bydlení má v Evropě dlouhou tradici, přičemž jeho obliba se v jednotlivých regionech liší. Obecně platí, že čím více na západ a sever Evropy, tím vyšší je podíl nájemního bydlení. Ve východní Evropě jsou země jako Rumunsko, Slovensko a Česká republika historicky příznivě nakloněny vlastnickému bydlení. Např. pouze 4 % Rumunů bydlí v nájmu, zatímco v České republice je to asi čtvrtina obyvatel. Nelišíme se tak zásadně od evropského průměru cca 30 % nájemního bydlení oproti 70 % vlastnického bydlení. Mezi země s nejvyšším podílem nájemního bydlení patří Německo (52 %), Rakousko (46 %), Dánsko (40 %) nebo Francie (35 %).
Nájemní bydlení v Evropě se výrazně liší, pokud jde o průměrnou výši nájemného. V západoevropských metropolích může nájemné přesahovat 30 € / m2, zatímco v některých východoevropských městech dosáhlo v roce 2023 přibližně 7 až 8 € / m2. V České republice vede Praha s průměrným nájemným 15,9 € / m2, následují Brno (13,7 € / m2) a Ostrava (8,5 € / m2). V evropském měřítku vede Londýn, následován Dublinem, Paříží a Barcelonou. Praha je srovnatelná s Hamburkem, Bruselem či Manchesterem.
Vývoj průměrného nájemného v České republice trvale roste, v Praze byl patrný pokles v letech 2020 a 2021, od té doby má však také rostoucí tendenci. Průměrné nájemné dosáhlo v hlavním městě hranice 400 Kč za m2 ve druhé polovině loňského roku, v krajských městech je to okolo 275 Kč / m2 a ve zbytku republiky okolo 225 Kč / m2. Mírný pokles naznačila čísla v posledním čtvrtletí loňského roku. Do roku 2017 byl poměr výdajů na vlastnické i nájemní bydlení poměrně vyrovnaný a pohyboval se kolem 30 % výdajů domácnosti. Od roku 2018 se však pomyslné nůžky začaly rozevírat. S rostoucími cenami rezidenčních nemovitostí se zvyšují i výdaje na vlastnické bydlení v poměru k hrubému příjmu domácnosti.
Družstevní bydlení na vzestupu
Rostoucí zájem zaznamenávající i další segmenty bydlení, především družstevní bydlení a družstevní bytová výstavba. Družstevní marketingové sdružení registruje od roku 2010 celkem 4,5 tis. nových družstevních bytů v celkem 60 projektech. Z tohoto počtu vzniklo 42 družstevních bytových domů se zhruba 3,5 tis. byty v Praze. Družstevní bydlení má v České republice dlouholetou tradici, avšak jeho novodobý rozvoj zatím zůstává mimo zájem veřejné podpory a jen pomalu si získává svou pozornost.
Bytová družstva v České republice jsou nejzorganizovanějšími správci rezidenčního bydlení, kteří vlastní a spravují více než 1 000 000 bytů. Na listopadové konferenci Fórum BD 2024 byly představeny principy podpory družstevního bydlení s vyžitím neziskového charakteru družstevního modelu výstavby a následného provozu bytových domů. V úvahu přichází zapojení úvěrových zdrojů Evropské investiční banky (EIB), program trvale udržitelné veřejné podpory těm, kteří řeší bydlení pro vlastní potřebu. Cestu k bydlení by mělo dále zjednodušit umožnění členům družstva odečíst jejich podíl na úrocích zaplacených bytovým družstvem za úvěr na pořízení nemovitosti. Srovnání konkrétních čísel ukazuje, že je reálné těmito nástroji snížit měsíční náklady bydlení až o 40 %. Bude zajímavé sledovat, nakolik se podaří výrazněji podpořit tuto formu bydlení právě v předvolebním období letošního roku.
Podpora třetímu sektoru bydlení
Stále více se vedle družstevní formy bydlení diskutuje také podpora třetímu sektoru bydlení pro obyvatele, kteří nemohou nebo nechtějí využít vlastnické formy bydlení nebo nabídky tržního nájemního bydlení. Jedná se o formu bydlení, která vyvažuje ekonomické náklady a sociální potřeby, a jejímž cílem je dlouhodobě udržitelné řešení bydlení pro zranitelné skupiny obyvatel, nebo pro ty, kteří jsou v ohrožení bytové nouze. Model třetího pilíře bydlení kombinuje sociální bydlení, družstevní principy a dostupné nájemní bydlení. Využívá spolupráce mezi státem, obcemi, neziskovými organizacemi, družstvy a soukromými subjekty. Funguje na základě podpory ze strany veřejného sektoru, ať už formou financování, daňových zvýhodnění nebo regulačních mechanismů.
Jeden z takových modelů může být model bytové společnosti s omezeným ziskem, který je uvažovaným legislativním záměrem Ministerstva pro místní rozvoj. Jeho koncept je postaven na základních principech specifického právního statutu, využití stávajících právních forem s dílčí úpravou, nezasahování do stávajících bytových společností (umožněna dobrovolná transformace), vysoké stabilitě a předvídatelnosti a návazným systémem veřejné podpory (nutná notifikace EU). Záměr uvažuje o dvou modelech: regulovaných nájemních korporacích (s.r.o. / a.s.), nebo nespekulativních bytových družstev, případně spolků.
Důležité je poznamenat, že je mezi definičními kritérii uvedeno, že bytové společností s omezeným ziskem mají mít i omezenou možnost převádět vlastnická či spoluvlastnická práva ke svým nemovitostem na další právnické či fyzické osoby (případně si může prodej majetku ve zřizovací listině zcela zakázat). Výnos z vlastní činnosti či prodeje nemovitého majetku musí být plně využit na financování primární funkce společnosti, tj. na snížení výše nájemného nebo na výstavbu dalších bytů.
Zdroj: Martin Kroh
Foto: Pixabay
