Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
K jednomu bytu může vzniknout právo nájmu více osobám. Může se tak stát při vzniku nájemním smlouvy, při její změně na základě dohody mezi stranami nájemního vztahu nebo přímo ze zákona (např. v případě vzniku společného nájemního práva mezi manžely nebo při přechodu nájmu bytu v důsledku úmrtí nájemce).
Společní nájemci mají stejná práva a povinnosti. Pronajímatel je ke všem osobám ve stejném právním vztahu, jako kdyby byl byt pronajat pouze jednomu nájemci. Společnými nájemci mohou být jak osoby blízké, tak osoby zcela cizí. Význam nemá ani to, zda vedou či nevedou společnou domácnost. Proto také, dojde-li k úmrtí jednoho ze společných nájemců nebo k zániku nájemního práva jednoho nebo některých ze společných nájemců, nenastává klasický přechod práva nájmu bytu na další osoby podle občanského zákoníku, ale pouze se rozšíří nebo naopak zúží počet nájemců, kteří budou oprávněni pokračovat v nájmu za stávajících podmínek.
Řešení sporů mezi společnými nájemci
Každý ze společných nájemců může samostatně vyřizovat pouze běžné věci týkající se nájmu (např. provádět drobné opravy v bytě, plnit různé oznamovací povinnosti nebo zpřístupnit byt pronajímateli za účelem kontroly), v ostatních věcech je třeba souhlasu všech. Za věci nikoli běžné se považují zejména změna nájemní smlouvy, úkony směřující k jejímu ukončení nebo uplatňování práv spojených s nájmem bytu (podání návrhu k soudu nebo jinému státnímu orgánu). Z právních úkonů týkajících se společného nájmu jsou oprávněni a povinni všichni nájemci společně a nerozdílně. Je tedy jedno, kdo ze společných nájemců hradí pronajímateli nájemné, stejně tak pronajímatel může dlužné nájemné vymáhat i po jednom ze společných nájemců.
I mezi společnými nájemci může dojít ke sporům a neshodám. Nepodaří-li se věc vyřešit dohodou, je oprávněn ji vyřešit pouze soud na základě návrhu některého z nich. Jde-li o spor nebo situaci závažnou, může soud na návrh některého z nájemců přistoupit i ke zrušení práva společného nájmu. Pronajímatel návrh na zrušení společného nájmu bytu podat nemůže. Pokud soud rozhodne o zrušení společného nájmu bytu, současně určí, kdo bude nadále nájemcem bytu a kdo jej bude muset (po případném zajištění bytové náhrady) vyklidit.
Společný nájem manželů a registrovaných partnerů
Společný nájem bytu ze zákona nevznikne v případě uzavření registrovaného partnerství. Osoba, která uzavřela registrované partnerství, má po dobu trvání partnerství právo užívat byt, jenž je v nájmu druhého partnera, a práva s tím spojená. Zrušením, popřípadě vyslovením neplatnosti nebo neexistence partnerství, zaniká právo partnera, který není nájemcem bytu, tento byt nadále užívat.
Pro bydlení manželů platí zvláštní úprava v občanském zákoníku, kde je bydlení manželů po zániku manželství upraveno. Občanský zákoník předpokládá, že manželé budou bydlet převážně společně a stanoví, že manželé mají obydlí tam, kde mají rodinou domácnost. Manželé se však mohou dohodnout také na tom, že budou bydlet trvale odděleně. Občanský zákoník dále výslovně stanoví, že pokud je obydlím manželů dům nebo byt, k němuž má jeden z manželů výhradní právo umožňující tam bydlet (např. právo vlastnické, právo odpovídající věcnému břemenu, ale i např. bydlení dcery nebo syna v domě rodičů) uzavřením manželství vznikne druhému manželu právo bydlení.
To platí obdobně i tehdy, pokud takové výhradní právo získá jeden z manželů za trvání manželství. Na druhou stranu manžel s právem bydlení, má postavení ručitele svého manžela. Podobná úprava platí i ve vztahu k nájemnímu (a jinému obdobnému) právu, kdy manželům vzniká společné nájemní právo, ledaže se manželé dohodnou jinak. Manželé jsou ze společného nájemního práva zavázáni společně a nerozdílně, mají stejná práva a povinnosti. Vzhledem k tomu, že společné nájemní právo vzniká v tomto případě přímo ze zákona, není potřeba vyhotovovat dodatek k původní nájemní smlouvě či novou nájemní smlouvu.
Zánik manželství kvůli úmrtí či rozvodem
Otázky týkající se bydlení pro případ zániku manželství jsou řešeny samostatně pro případ zániku manželství úmrtím jednoho z manželů a pro případ zániku manželství rozvodem. Jestliže dojde k zániku manželství rozvodem, kdy manželům svědčilo společné nájemní právo, je v prvé řadě na dohodě obou manželů, kdo z nich byt opustí a kdo zůstane nadále nájemcem bytu. Nedojde-li k dohodě manželů, soud na návrh jednoho z nich společné nájemní právo zruší a současně rozhodne o tom, kdo z rozvedených manželů bude nadále nájemcem bytu, popřípadě rozhodne o způsobu náhrady za ztrátu práva bydlení druhého z manželů (např. obstarání náhradního bytu, povinností přispívat na bydlení apod.). Soud má při svém rozhodování přihlédnout k tomu, komu byla svěřena péče o nezletilé dítě, ale například i ke stanovisku pronajímatele. Rozvedený manžel, který má dům nebo byt opustit, má právo v něm bydlet, dokud mu druhý manžel nezajistí náhradní bydlení (ledaže mu náhrada nebyla přiznána), nejdéle však jeden rok. Jestliže má ale takový manžel v péči nezletilé dítě, o které manželé pečovali za trvání manželství, nebo o dítě nezaopatřené, které s ním žije, může soud založit v jeho prospěch právo bydlení obdobné věcnému břemeni bydlení za úplatu srovnatelnou s nájemným v místě obvyklým a nejdéle do doby, než dítě bude schopné se samo živit.
Pokud manželé neměli stejné, popřípadě společné právo, a nedohodnou-li se o dalším bydlení manžela, který má v domě nebo bytě pouze právo bydlet (či jiné právo, které je slabší než právo druhého manžela) rozhodne soud na návrh manžela, který má toto silnější právo o povinnosti druhého manžela se vystěhovat. Případnou tvrdost tohoto ustanovení může soud zmírnit zřízením úplatného práva odpovídajícího věcnému břemenu bydlení.
Členství manželů v bytovém družstvu
Samostatnou úpravu má společné členství manželů v bytovém družstvu, a to v zákoně o obchodních korporacích. Předně platí, že společné členství manželů v bytovém družstvu vzniká, jestliže je družstevní podíl součástí společného jmění manželů. O obsahu společného jmění manželů pojednává občanský zákoník. Družstevní podíl není součástí společného jmění, pokud jej jeden z manželů nabyl způsobem zakládajícím jeho výlučné vlastnictví (např. darem, děděním apod.) Pokud v době uzavření manželství jednomu z manželů svědčilo nájemní právo k družstevnímu bytu, vznikne uzavřením manželství společné nájemní právo, nevznikne však společné členství v bytové družstvu. Výlučným členem družstva zůstává nadále ten z manželů, kterému ke dni uzavření manželství svědčilo nájemní právo k družstevnímu bytu.
Společné členství manželů zaniká vypořádáním společného jmění nebo marným uplynutím lhůty pro jeho vypořádání podle občanského zákoníku (3 roky od zúžení, zrušení nebo zániku společného jmění). Společné jmění se vypořádává dohodou manželů, nedohodnou-li se manželé o vypořádání, může každý z nich navrhnout, aby o vypořádání rozhodl soud. Soud určí, kterému z manželů připadne družstevní podíl v bytovém družstvu. Družstevní podíl má podle zákona připadnout do vlastnictví tohoto z manželů, který jej výlučně jako vlastník užívá. Užívají-li družstevní podíl v bytovém družstvu oba manželé (např. obývají-li rozvedení manželé – dříve společní členové družstva společně družstevní byt), bude družstevní podíl v podílovém spoluvlastnictví obou bývalých manželů. Případné vypořádání spoluvlastnictví družstevního podílu se provede podle obecných pravidel zrušení spoluvlastnictví.
Zdroj: Martin Kroh
Foto: Pixabay
