Téma měsíce: Aktuální otázky nájemního bydlení. Co znamená výpověď z nájmu ze strany pronajímatele?

V oblasti nájemních vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem hrají důležitou roli zákonné podmínky, které regulují výpověď nájemní smlouvy. Bez jejich splnění by byla výpověď neplatná. Proto se zaměříme na podmínky, za nichž může pronajímatel vypovědět nájemní smlouvu, a na postup, jenž musí dodržet, aby byla výpověď platná.

Základní náležitosti výpovědi z nájmu

Výpověď z nájmu představuje jednostranné právní jednání, jímž se ukončuje nájemní vztah. Výpověď z najmu musí splňovat dvě podmínky. Je zapotřebí, aby byla vyhotovena v písemné formě a aby byla doručena druhé straně. Výpovědí lze ukončit nájem sjednaný na dobu určitou i nájem sjednaný na dobu neurčitou.

Výpověď z nájmu musí obsahovat výpovědní dobu, kdy má nájem skončit. Ta běží od prvního kalendářního měsíce poté, kdy výpověď došla druhé straně. Důležité je, že nájemní vztah zaniká teprve uplynutím výpovědní doby. Obecná výpovědní doba činí tři měsíce. Občanský zákoník dává možnost pronajímateli dát výpověď pouze ve stanovených případech uvedených v ustanovení § 2288. Je zapotřebí především rozlišovat, zda se jedná o nájem na dobu určitou nebo neurčitou.

Pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou i neurčitou v tříměsíční výpovědní době jestliže:

• Nájemce porušuje hrubě svou povinnost (např. nájemce provedl stavební úpravy bez souhlasu, zanedbává údržbu, neoznámí zvýšení počtu osob).
• Nájemce spáchal úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli, členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt.
• Byt má být vyklizen (např. rozhodnutí stavebního úřadu).
• Jiný obdobně závažný důvod (např. závažné porušování dobrých mravů nebo rozsáhlou rekonstrukci, která znemožní užívání bytu).

 Výpověď z nájmu ze strany pronajímatele na dobu neurčitou

Dále může pronajímatel vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době jestliže:

• Pronajímatel potřebuje byt pro sebe či svého manžela (např. při rozvodu manželství, kdy pronajímatel musí prokázat, že v době podání výpovědi je podán alespoň návrh na rozvod).
• Pronajímatel potřebuje byt pro svého příbuzného (např. při rozvodu sourozence).

Součástí znění výpovědi z nájmu ze strany pronajímatele je zapotřebí uvést výpovědní důvod, které upravuje občanský zákoník. To neplatí, pokud je pronajímatel oprávněn vypovědět nájem bez výpovědní doby. V případě, že nájemce s výpovědním důvodem uvedeným pronajímatelem nesouhlasí, je oprávněn vznést proti výpovědi z nájmu námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu soudem. Návrh soudu, aby přezkoumal oprávněnost výpovědi z nájmu, má nájemce právo podat do dvou měsíců. Tato lhůta běží ode dne, kdy mu výpověď z nájmu došla. Zcela zásadním předpokladem výpovědi z nájmu je poučení nájemce o možnosti vznést námitky. Pokud pronajímatel nepoučí nájemce o právu vznést námitky, bude výpověď neplatná.

Okamžitá výpověď z nájmu ze strany pronajímatele

V praxi nastávají situace, kdy nájemce zásadně porušuje své povinnosti. Proto je zapotřebí poskytnout právní ochranu pronajímateli, jemuž v důsledku porušování povinností nájemce vzniká určitá škoda. Občanský zákoník v ustanovení § 2291 odst. 1 upravuje situaci, kdy nájemce porušuje svou povinnost, která mu vyplývá ze zákona, resp. z nájemní smlouvy, zvlášť závažným způsobem. V takové chvíli je pronajímatel oprávněn ukončit nájemní vztah bez výpovědní doby a zabránit tak vzniku další škody.

Z občanského zákoníku vyplývá, že zákon rozděluje různé stupně porušení povinností nájemce a s tím související podmínky, za nichž může pronajímatel nájem bytu vypovědět. Aby pronajímatel mohl nájem vypovědět bez výpovědní doby, musí nájemce své povinnosti porušit zvlášť závažným způsobem, čímž se rozumí zcela zásadně (nejzávažnější stupeň).

Než ale pronajímatel přistoupí k podání okamžité výpovědi z nájmu (vyjma neuhrazení tří měsíčních nájmů), musí dle občanského zákoníku vyzvat nájemce, aby své chování napravil či odstranil a napravil jím způsobený protiprávní stav. Napraví-li nájemce své chování, výpovědní důvod pomine a již nelze podat výpověď z nájmu bytu. Výzva nemusí být dle zákona písemná, nicméně aby tato podmínka byla splněna, musí výzva obsahovat popis závadného chování a stanovena přiměřená doba pro nápravu. Pronajímateli lze proto zcela jednoznačně doporučit, aby výzvu ke sjednání nápravy poskytl nájemci písemně. V dalším případném sporu mezi oběma stranami by bylo dosti složité prokazovat výzvu učiněnou ústně.

Zvlášť závažným porušením povinnosti se dle výčtu v občanském zákoníku rozumí například:

• Nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby alespoň za dobu tří měsíců (nejobvyklejší).
• Nájemce poškozuje dům nebo byt závažným způsobem (např. pokud nájemce způsobí škodu ve výši trojnásobku nájemného a záloh na služby).
• Nájemce způsobuje jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí (např. se může jednat například i o nepřiměřený pach, hluk).
• Nájemce užívá byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno (např. pokud zde pouze podniká bez uspokojování své bytové potřeby).
• Další zvlášť závažné důvody (např.: neodstranil poškození bytu, v bytě žije více osob, než odpovídá velikost bytu, nezaplatil jistotu, neumožnil prohlídku bytu).

Závěrem lze shrnout, že občanský zákoník považuje nájemce oproti pronajímateli za tzv. slabší smluvní stranu. Na pronajímatele proto klade mnohem přísnější nároky, jež musí při udělení výpovědi splnit. Pronajímatel ani nemůže v nájemní smlouvě sjednat ustanovení v neprospěch nájemce, jež by jeho práva krátilo. K takovému ujednání by se následně nepřihlíželo.

Zdroj: JUDr. David Pytela

Foto: Pixabay