Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Oblast oprav v pronajatém bytě bývá častým potenciálem sporů pronajímatele a nájemce bytu. Základní pravidla jsou obsahem občanského zákoníku, zejména pak části „Úpravy a jiné změny bytu nebo domu“ v §§ 2259 až 2569.
Pronajímatel má povinnost udržovat byt v takovém stavu, aby jej nájemce mohl bez dalšího řádně užívat, a naopak nájemce má užívat byt řádně v souladu s uzavřenou nájemní smlouvou. Vzhledem k tomu, že pronajímateli po dobu trvání nájmu byt není přístupný, je na nájemci, aby mu včas oznamoval závady a poškození bytu, které má pronajímatel odstranit.
Pronajímateli tak zákon umožňuje nárok na prohlídku bytu a na umožnění do něj vstoupit za účelem odstranění závady. Občanský zákoník přímo říká, že „oznámí-li to pronajímatel předem v přiměřené době, umožní mu nájemce v nezbytném rozsahu prohlídku věci, jakož i přístup k ní nebo do ní za účelem provedení potřebné opravy nebo údržby věci. Předchozí oznámení se nevyžaduje, je-li nezbytné zabránit škodě nebo hrozí-li nebezpečí z prodlení.“ Je dobré, aby si podrobnější úpravu pravidel pro přístup do bytu za účelem jeho kontroly či údržby, smluvní strany dohodly přímo v nájemní smlouvě. Pokud by došlo vlivem prohlídky bytu či umožněním odstranění závady k obtížím na straně nájemce, může mít slevu na nájemném.
Povinnosti pronajímatele
Mezi povinnosti pronajímatele patří udržování bytu a domu po dobu nájmu ve stavu způsobilém k užívání. Zajišťování stavu bytu v podobě způsobilé k obývání zahrnuje zejména odpovídající čištění domu včetně malování a jeho běžnou i jinou údržbu. Týká se to i součástí domu, movitého a nemovitého příslušenství a dalších věcí, které s domem souvisejí.
Naproti tomu stojí povinnost nájemce hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Pojem drobných oprav a nákladů spojených s běžnou údržbou je upraven v nařízení vlády č. 308/2015 Sb. o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu. Nájemce je povinen zajišťovat a hradit do výše stanoveného ročního limitu 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu nejen jeho drobné opravy, ale také drobné opravy na jeho vybavení, které je ve vlastnictví pronajímatele.
Úhrady oprav
U vybavení, které je instalováno se souhlasem pronajímatele, přičemž je pořízeno nájemcem, hradí nájemce veškeré opravy, tedy nejen drobné. Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne 1000,- Kč (bez nákladů za dopravu, příp. jiných nákladů s opravou).
V případě, kdy částka vynaložená nájemcem na drobné opravy v bytě přesáhne v jednom roce limit 100 korun na metr čtvereční podlahové plochy, další náklady již musí uhradit pronajímatel. Do podlahové plochy je třeba započítat všechny místnosti. Balkony, terasy a sklepy, které nejsou místnostmi, se do plochy započítávají jen polovinou. U bytu o velikosti 75 metrů čtverečních se čtyřmetrovým balkonem je tedy roční limit nákladů na drobné opravy 7 500 korun. Vzhledem k tomu, že uvedená částka je zjevně nedostatečná, doporučujeme domluvit si ve smlouvě možnost vstupů do bytu, a tím eliminovat alespoň situaci překvapení ze stavu bytu například při ukončení nájmu.
Náklady spojené s běžnou údržbou bytu jsou náklady na udržování a čištění bytu, které se provádějí obvykle při užívání bytu. Jsou jimi zejména pravidelné prohlídky a čištění spotřebičů, malování včetně oprav omítek, tapetování a čištění podlah a podlahových krytin, obkladů stěn, broušení a lakování podlah, čištění zanesených odpadů až ke stoupačkám. Nájemce dále zajišťuje preventivní prohlídky předmětů vnitřního vybavení bytů a jejich čištění (např. kontrolu a čištění kuchyňského sporáku). Nájemce však neplatí a nezajišťuje pravidelné elektro a plynorevize rozvodů, které jsou povinností pronajímatele.
Pokud je potřeba v domě provést deratizaci, desinfekci a dezinsekci, pak tyto práce hradí pronajímatel, pokud není původ závady v konkrétním bytě, kdy jej zapříčinil přímo nájemce.
Zdroj: Martin Kroh
Foto: Pixabay
