Téma: Krácení zákonem přiznaných práv nájemci i pronajímateli

Pronajímatelé se v dnešní době snaží zajistit si lepší postavení, než je jim zákonem přiznáváno. Toto bývá pravděpodobně nejčastěji způsobováno platební neschopností nájemců nebo jejich závadovým chováním. Dostat problematického nájemníka z bytu je s ohledem na dnešní právní úpravu poměrně složité. Pronajímatel k tomu může využít pouze prostředků, které mu k tomu zákon umožňuje. Je to sice poměrně často běh na dlouho trať, nicméně v případě nezákonného vstupu a vystěhování nájemce by pronajímatel mohl být dokonce trestně stíhán.

Zákonná ochrana nájemce vyplývá z jedné ze základních zásad soukromého práva, kterou je ochrana slabší strany. Ihned v úvodním zvláštním ustanovení § 2235 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jako „občanský zákoník“), jímž se upravuje nájem bytu a nájem domu, je tato zásada vyjádřena. Pokud nájemní smlouva zavazuje pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení následujících.

Toto ustanovení představuje tzv. relativní kogentnost ustanovení o nájmu bytu a domu (nemožnost odchýlit se od zákonné úpravy v neprospěch nájemce), z nichž nájemci bytu vyplývají zvláštní práva. Kogentnost pravidel je jednostranná, strany mohou ujednat výhodnější řešení ve prospěch nájemce. Pokud je v nájemní smlouvě dohodnuto něco, co by zkracovalo nájemcova práva podle těchto ustanovení zaručená, platí, že se k takovému ujednání v této části nájemní smlouvy nepřihlédne a ujednání je pouze zdánlivé.

Na druhou stranu tím není obecně vyloučeno, aby nájemce ve smlouvě na sebe převzal povinnosti i nad rámec zákonné úpravy, ovšem s tím, že bude nutno v každém konkrétním případě pečlivě posoudit, zda se tím neomezuje některé nájemcovo zvláštní oprávnění a zda jím převzaté povinnosti nejsou povinnostmi zjevně nepřiměřenými.

Občanský zákoník přiznává zvláštní práva nájemci, která jsou obsažena pouze v rámci vymezených ustanovení § 2235–2301 občanského zákoníku. Jedná se o práva, která jsou výslovně v jednotlivých ustanoveních stanovena, a to zejména právo odmítnout nastěhovat se do nezpůsobilého bytu dle ustanovení § 2244 odst. 1 občanského zákoníku, právo na úroky z jistoty dle ustanovení § 2254 odst. 2 občanského zákoníku, právo chovat v bytě zvíře dle ustanovení § 2258 občanského zákoníku, právo přijímat ve své domácnosti kohokoli dle ustanovení § 2272 odst. 1 občanského zákoníku, právo podat návrh k soudu na přezkoumání výpovědi dle ustanovení § 2290 občanského zákoníku apod. Toto jsou nejčastěji krácená práva nájemce, jejichž aplikaci pronajímatelé v nájemních smlouvách protiprávně vylučují.

Podobně nelze sjednat ani další výpovědní důvody (vyjma zákonných), které by pronajímateli umožňovaly vypovědět nájemní smlouvu. Stejně tak případná intenzita porušení zákonných povinností je zákonem pevně stanovena, tudíž nelze v nájemní smlouvě sjednat, že téměř každé porušení povinností nájemce lze považovat za porušení zvlášť závažným způsobem spojených s okamžitou výpovědí, a to dokonce bez výpovědní doby.

Následkem zakázaného krácení práv nájemci je zdánlivost, nepřihlíží se k němu a nevyvolává právní následky. Soud je povinen v případě soudního sporu z úřední povinnosti zkoumat, zda k ujednání přihlédne, nebo ne. Nájemce se sám této zákonné ochrany nemůže v nájemní smlouvě ani v soudním řízení vzdát.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay