Téma: Financování bydlení (vlastní, družstevní, nájemní)

Každý, kdo hledá bydlení pro sebe či svou rodinu, si musí hned na začátku svého počínání dobře rozmyslet, na jakou formu bydlení dosáhne.

Respektive jde o to, jaká forma bydlení odpovídá jeho příjmům, a tedy schopnosti pokrýt budoucí náklady. Je třeba vzít v úvahu nejen dosavadní úspory a současný příjem, ale také si promítnout předpokládaný vývoj svých příjmů v delším časovém horizontu. Samozřejmostí prvotní úvahy by mělo být i zvážení všech rizik, které velikost budoucích příjmů ovlivní či mohou ovlivnit (zdravotní stav, založení rodiny, riziko ztráty zaměstnaní).

Součástí úvahy by dále mělo být vlastní životní i profesní směřování, například touha získat při studiu či po jeho skončení praxi v zahraničí může vést spíše k hledání volnějšího typu bydlení (nájemní či podnájemní). Podobně tomu může být i v situacích, kdy existuje pravděpodobnost zahraniční praxe v rámci zaměstnavatele (manažerská vzdělávání či práce na montážích apod.). A stejně může uvažovat i ten, kdo naopak vyhodnotí svou finanční situaci jako rychle se vyvíjející, a to jak z pohledu svého příjmu samotného, tak i z pohledu očekávaného vývoje jeho majetkové situace v rámci rodinných vztahů (zajištění rodiči, dědictví, apod.). I takové osoby mohou upřednostnit spíše dočasnou formu bydlení bez hlubších vztahů k nemovitosti či místu bydlení a odložit pořízení nemovitosti na pozdější dobu.

Z hlediska forem bydlení můžeme v základu rozlišovat:

1. vlastnické bydlení,
2. družstevní (nájemní) bydlení,
3. nájemní (a podnájemní) bydlení,
4. jiné formy bydlení (např. sdílené bydlení).

Vlastnické bydlení je nejčastější formou bydlení v České republice. Je tomu tak proto, že tato forma spojuje vlastníky rodinných domů a vlastníky bytových jednotek. Podle údajů ze sčítání lidu, domů a bytů v roce 2011 bydlely touto formou asi tři pětiny obyvatel, zhruba 20 % v nájemních bytech a 10 % v družstevních bytech. Platí, že především počet vlastnických bytů od té doby znovu rostl, především díky pokračující privatizací obecního bytového fondu, převody družstevních bytů do vlastnictví jejich členům a také díky nové bytové výstavbě, kde je vlastnictví bytových jednotek dominantním způsobem prodeje bytů.

Uvedené poměry se liší regionálně, například v Praze žije jen necelých 15 % obyvatel hlavního města v rodinných domech a naopak např. ve Středočeském kraji žije v rodinných domech přes 60 % jeho obyvatel.

Nejčastějším způsobem pořízení této formy bydlení (rodinné domy a vlastní byty) jsou hypoteční úvěry, případně úvěry ze stavebního spoření. Zcela převažujícím typem uspořádání poměrů v domě s vlastnickými byty je společenství vlastníků jednotek.

Družstevní nájemní bydlení je svou povahou často nájemní bydlení s odloženým vlastnictvím bytu. Bytová družstva lze rozlišovat ve třech modelových skupinách. Jednak jsou to družstva vzniklá před rokem 1989, která postupně převedla část svého majetku (bytů) do vlastnictví svým členům, nebo se od nich některé domy s byty oddělily a vytvořily vlastní bytové družstvo.

Druhou skupinou jsou družstva vzniklá za účelem privatizace bytového fondu obce, státu či zaměstnavatele. Výhodou této formy privatizace je totiž skutečnost, že se bytový dům prodává celý a najednou, zatímco privatizace prostřednictvím společenství vlastníků jednotek obnášela nutnost řešení bytových jednotek jednotlivě. Někde i s delší časovou participací privatizujícího subjektu na činnosti společenství vlastníků jednotek.

Posledním typem bytových družstev jsou subjekty zakládané za účelem stavby či koupě bytového domu, resp. jednotek (tzv. výstavbová bytová družstva). Právě tato forma získává v posledních 5 letech zaslouženou pozornost jako jedna z cest řešení dostupnosti bydlení. Hlavním principem bytového družstva je spojení vlastních prostředků členů družstva (zpravidla 25-30 %) a úvěru bytového družstva na pořízení nemovitosti, na jehož splácení se následně člen družstva podílí formou měsíčních předpisů úhrad (nájemného).

Nájemní bydlení je založeno smlouvou o nájmu domu, bytu či jejich částí. Jde o formu bydlení, k níž potřebuje zájemce nejméně vlastních finančních prostředků. Na počátku je zpravidla vyžadováno složení kauce a následně jsou sjednány pravidelné měsíční úhrady s vyúčtováním záloh na služby nejméně jedenkrát ročně.

Pronajímatele, tedy osoby poskytující nájemní bydlení, lze svým charakterem rozdělit do několika skupin.

1. Právnické osoby, nejčastěji obce či větší investoři do bytového fondu. Právě tato skupina se v uplynulých letech výrazně zmenšila vlivem privatizace vlastněných bytů.
2. Vlastníci bytových (činžovních) domů, kteří zpravidla nabyli vlastnictví v rámci restitucí rodinného majetku. Dnes však tuto skupinu doplňují i menší investoři, kteří nakoupili jednotlivé bytové domy za účelem pronajímání jednotlivých bytů.
3. Třetí, dynamicky rostoucí skupinou, jsou vlastníci jednotlivých bytů, kteří investují do koupě bytových jednotek, především nově postavených, a tyto jednotky dále pronajímají.
4. Jinou skupinou jsou vlastníci rodinných domů a jiných nemovitostí, kteří je či jejich část dále pronajímají, často za účelem vylepšení své finanční situace.

Podkategorií nájemního bydlení je podnájemní bydlení, které je nejčastější u bytových družstev, kde je jeho člen v pozici nájemce bytu a kde přenechání družstevního bytu k užívání další osobě znamená uzavření podnájemní smlouvy.

Ke způsobům financování jednotlivých forem bydlení se postupně vrátíme v rámci únorového tématu, ukážeme si hlavní principy s upozorněním, na co si dát pozor a jaká rizika je třeba zvažovat.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB