Téma: Co byste měli vědět o bydlení v bytovém domě

Společné prostory a jejich využívání (VI)

Tato problematika se zásadně týká více společenství vlastníků jednotek s ohledem na princip spoluvlastnictví společných částí bytového domu, v případě bytových družstev je družstvo vlastníkem bytového domu jako celku. Zvláštní situace vzniká tam, kde je bytové družstvo vlastníkem jen některých jednotek a při správě společných částí domu se chová jako standardní vlastník bytové jednotky.

V první řadě je nutné vycházet ze znalosti charakteru společných prostor. Zatímco chodby, schodiště, kočárkárna a některé další prostory v domě jsou nezpochybnitelně součástí společných prostor, u lodžií, balkónů a teras mohou panovat pochybnosti.

Jsou lodžie, balkón nebo terasa společnými částmi domu, či výlučným vlastnictvím?

Jednoduše se dá odpovědět, ať se společenství vlastníků jednotek podívá do prohlášení vlastníka, kde je uvedeno rozdělení domu na společné části a jednotky. Bohužel se pak ale velmi často stane, že dané prohlášení je v podstatě opsáno z nějakého vzorového typu a není tam vůbec uvažováno s konkrétními prostory daného domu.

V takovém případě je nutné hledat odpověď v zákoně, judikatuře a výkladu. Potíž je v tom, že judikatura i postup stavebních a katastrálních úřadů jsou nejednotné. Často pak díky nejasnosti ohledně vlastnictví těchto prostor vznikají dlouhotrvající spory, které jednak brání v rekonstrukci či modernizaci domu a současně občas končí u soudů.

Primárně vždy záleží na určení, podle kterého zákona se úprava vymezení jednotek a společných částí v konkrétním bytovém domě řídí. V případě domů, kde byl první byt převeden, resp. prodán nejdříve 1. ledna 2014, je třeba se řídit občanským zákoníkem a jeho prováděcími předpisy. Ty uvádí, že lodžie, balkóny a terasy jsou společnými částmi, a to i v případě, že jsou přístupné pouze z jednoho bytu a jsou ve výlučném užívání vlastníka tohoto bytu. Od tohoto vymezení by se společenství vlastníků jednotek nemělo odchýlit například ani v prohlášení (dříve vlastníka budovy). Nicméně i takové případy se stávají a je pak problematické vypořádat se s vlastníky jednotek, kteří trvají na znění prohlášení a znesnadňují správu těchto prostor a financování jejich úprav a oprav.

Naopak u domů, kde byl první byt prodán před 1. lednem 2014 a kterých je v současné době stále většina, se problematika vymezení jednotek a společných částí řídí zákonem čl. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů. Zde je pak situace poněkud komplikovanější. Podle uvedeného zákona jsou společnými částmi domu ty části, které jsou určené pro společné užívání, což však nemusí znamenat, že tyto prostory opravdu všichni vlastníci jednotek užívají. Jako příklad zákon uvádí i balkóny a terasy, pokud splňují uvedené (o lodžiích není pojednáváno).

Zákon však připouští i jiné ujednání, tudíž tyto prostory mohou být ve výlučném vlastnictví konkrétního vlastníka jednotky, a to jako tzv. součást či příslušenství této jednotky. Rozhodujícím je proto stav uvedený v prohlášení vlastníka budovy, ve kterém by měly být přesně vymezeny jednotlivé jednotky i společné části, tedy současně i charakter lodžií, balkónů a teras.

Právní vztah ke společným prostorám je důležitý v souvislosti s opravami a údržbou. Ze zákona vyplývá, že vlastník jednotky udržuje společné části, které má ve výlučném užívání, jak to vyžaduje nezávadný stav a dobrý vzhled domu (§ 1175 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, dále jen „OZ“). Vlastník jednotky má tedy povinnost nejen na tyto společné části platit příspěvky, ale také je na vlastní náklady udržovat a spravovat, a to do té míry, v jaké na tyto společné části finančně nepřispívá.

Míru uvedeného příspěvku a údržby pak stanoví prohlášení, stanovy společenství vlastníků jednotek nebo rozhodnutí společenství vlastníků jednotek. Při jeho stanovení se přihlíží či by se mělo přihlížet nejen k velikosti podílu na společných částech, ale i k rozsahu výlučného oprávnění vlastníka jednotky.

Užívání společných prostor

Využívání společných prostor upravují vnitřní předpisy společenství vlastníků jednotek, zpravidla domovní řád. Některé rozpory ve využívání, případně údržbě mohou vyplývat i z neznalosti definování konkrétních společných prostor v prohlášení vlastníka, které využívání definuje.

Nejčastějším provozním problémem, vztahujícím se ke společným prostorám je nepořádek a odkládání různých předmětů a nábytku ve společných prostorách, zejména na chodbách domů a v uličkách sklepů.

Umístěním předmětů ve společných prostorách dochází k porušování zákona č. 133/1985 Sb., o požární ochraně, ve znění pozdějších předpisů, tedy k ohrožení zdraví v případě vzniku požáru a k narušování vlastnických práv dalších členů korporace. Proto je nutné členy písemně vyzvat k odstranění předmětů ze společných prostor. Součástí výzvy by měla být informace, že po tomto termínu budou neodstraněné předměty odvezeny k likvidaci. Po stanoveném termínu je doporučováno pořídit fotodokumentaci předmětů, teprve potom lze přistoupit k jejich odvozu. Fotodokumentace bude plnit roli důkazního materiálu pro případ, kdy by některý z vlastníků zkresloval hodnotu vyhozené věci a dožadoval se náhrady

Úprava prohlášení

V případě, že je u vás v bytovém domě situace nejasná, lze pak doporučit pečlivé vymezení charakteru lodžií, balkónů a teras v prohlášení. Tohoto stavu lze docílit i změnou současného prohlášení, která je podrobně upravena v ustanovení § 1169 OZ.

Ke změně prohlášení se vyžaduje písemný souhlas vlastníka jednotky, jehož práv a povinností se změna dotkne. Je-li jednotka zatížena, vyžaduje se rovněž písemný souhlas osoby oprávněné z věcného práva, pokud se jejích práv a povinností změna dotkne. Pro účinnost změny prohlášení se vyžaduje souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže se změna dotýká práv a povinností všech vlastníků jednotek.

Ke změně prohlášení postačí souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, týká-li se změna:

• společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech, nejde-li o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky,
• účelu užívání bytu na základě žádosti jeho vlastníka, nebo
• pravidel pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, jsou-li určena v prohlášení.

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay