Téma: Co byste měli vědět o bydlení v bytovém domě

Rozhodování shromáždění/členské schůze (II)

Účast na shromáždění nebo na členské schůzi patří mezi základní práva členů bytové korporace (společenství vlastníků jednotek nebo bytového družstva). Kromě získání informací o provozu domu a záměrech jeho dalšího rozvoje se svým hlasováním mohou vyjadřovat k projednávaným bodům. Rozhodování může zásadním způsobem ovlivnit nízká účast členů, což je v současnosti poměrně běžná situace. Mezi další negativní faktory patří chybné hlasování a neúplné nebo chybné zápisy z jednání nejvyššího orgánu subjektu.

Účast na shromáždění nelze podmiňovat pokutou

Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů, nestanoví-li stanovy jinak, v případě bytového družstva postačí většinový počet členů. Setkat se lze s dotazem, zda je možné nějakým způsobem členy korporace donutit k tomu, aby se zasedání účastnili, například zavést do stanov pokuty za neúčast atd. Toto však není možné, neboť účast na shromáždění či členské schůze je právem, nikoliv povinností. Za to, že toto své právo členové SVJ či bytového družstva aktivně nevyužívají, je tedy nelze nijak postihovat.

Počet hlasů pro rozhodování

Shromáždění rozhoduje hlasováním, kdy každý vlastník jednotky má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech, přičemž ani stanovami, ani dohodou všech členů společenství vlastníků jednotek toto nelze změnit.

V mnoha společenstvích vlastníků jednotek znovu dochází k chybám, kdy je u každého vlastníka počítán jeden hlas, a nikoliv počet hlasů dle podílu na společných prostorách. Ve společenství vlastníků jednotek by to však bylo možné pouze v případě, že by všechny byty byly stejně velké. Pokud je tedy na shromáždění hlasováno způsobem, co člen, to hlas, a některý z členů následně napadne takto přijaté usnesení, bude u soudu nejspíše úspěšný.

Společní členové, např. manželé mající jednotku ve společném jmění manželů, případně osoby mající jednotku ve spoluvlastnictví, mají společně nedělitelný počet hlasů. Pokud se tak nestane a na shromáždění přijde více spoluvlastníků dané jednotky, přičemž nebudou hlasovat jednotně, dopadne to nezřídka tak, jako by se hlasování zdrželi. Nelze tedy v žádném případě dělit jejich hlasy a připočítávat je podle toho, jak který ze spoluvlastníků hlasoval.

Právě hlasování jednotek ve spoluvlastnictví, resp. správné započtení hlasování takové jednotky působí potíže. Často totiž jde o nebytové/garážové jednotky, jejichž spoluvlastnický podíl na společných částech domu je vysoký, a jejich hlasy pak chybí pro přijetí rozhodnutí. Spoluvlastníci jednotky by měli mít zvoleného společného zástupce, který pak hlasuje podílem jednotky na společných částech podle většinového zájmu spoluvlastníků.

Nejjednodušším způsobem, jak zjistit počet hlasu konkrétního vlastníka jednotky, je vyhledat tuto informaci na webových stránkách katastru nemovitostí u výpisu informací o budově, ve které se jednotka daného vlastníka nachází. Pokud je společenství samo vlastníkem nějaké jednotky v domě, při hlasování v rámci zasedání shromáždění se k jeho hlasu nepřihlíží.

Jednodušší situace je v případě bytových družstev, kde má každý člen jeden hlas, ledaže stanovy určí, že členové družstva – nájemci družstevních bytů mají vyšší počet hlasů (§ 755 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích), ve znění pozdějších předpisů, dále jen „ZOK“).

Pro společenství vlastníků jednotek i bytové družstvo platí obvykle shodná hlasovací kvora, tedy počet hlasů potřebný pro přijetí usnesení, který je často individuálně modifikován ve stanovách příslušného subjektu.

Zápis z jednání nejvyššího orgánu

Z každého zasedání shromáždění či členské schůze se pořizuje zápis, za jehož pořízení odpovídá svolavatel, tedy obvykle jeden ze členů statutárního orgánu bytové korporace. Zápis musí obsahovat údaje o místě a čase konání jednání nejvyššího orgánu, kdo ho svolal, kdo zasedání předsedal, o čem se jednalo a na čem se přítomní členové subjektu usnesli.

Ze zápisu musí být patrné, jaká usnesení a jakým počtem hlasů byla přijata (jejich konkrétní text s uvedením počtu hlasů pro, proti a kdo se zdržel hlasování, aby bylo zřejmé, že usnesení bylo přijato potřebnou většinou hlasů, zpravidla nadpoloviční) a též námitky členů, kteří požádali o jejich zaprotokolování.

Přílohu zápisu vždy tvoří prezenční listina přítomných s jejich podpisy a dále písemné podklady, které byly předloženy k jednotlivým projednávaným bodům. Zápis podepisují nejméně předsedající zasedání shromáždění či schůze a zapisovatel, často také jeden či více ověřovatelů.

Za uschování originálů zápisů ze zasedání shromáždění včetně příloh odpovídá statutární orgán subjektu. V případě, že originál zápisu a prezenční listiny bude zaslán rejstříkovému soudu jakožto příloha návrhu na zápis změn, je možné uschovávat u statutárního orgánu pouhé kopie těchto dokumentů, případně ověřené kopie dokumentů. Typickou chybou jsou chybějící údaje nebo přílohy v zápisu.

Kdo a za jakých podmínek může napadnout usnesení

Každý vlastník bytu je na základě § 1209, odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů oprávněn soudu navrhnout, aby o záležitosti rozhodl. Podmínkou je, že se jedná o přehlasovaného vlastníka. Současně musí být splněna podmínka důležitého důvodu pro podání takového návrhu.

Za přehlasovaného vlastníka je možné považovat i vlastníka jednotky, který se shromáždění nezúčastnil, protože mu nebyla včas a řádně doručena úplná pozvánka, či vlastníka, který se hlasování nezúčastnil z vážných důvodů (např. vážné zdravotní důvody). Obdobně lze postupovat i v případě člena bytového družstva.

Zákon omezuje oprávnění lhůtou 3 měsíců pro podání návrhu, a to ode dne, kdy se člen o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. V rámci tohoto návrhu k soudu je dále možné žádat dočasný zákaz jednat podle napadeného rozhodnutí. S tímto krokem souvisí povinnost navrhovatele složit jistotu.

Je nutné v této souvislosti upozornit na ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu, podle kterého je zrušení rozhodnutí shromáždění přípustné pouze ve zcela odůvodněných a výjimečných případech.

Obdobně i u bytového družstva se může každý jeho člen, člen představenstva nebo kontrolní komise nebo likvidátor dovolávat neplatnosti usnesení členské schůze pro rozpor s právními předpisy nebo stanovami (§ 663 ZOK).

Zdroj: Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay