Téma: Bydlení pohledem práva

Rezervační smlouva – pojem a význam (VI)

Rezervační smlouva je dlouhodobě velmi často využívaným smluvním typem především na realitním trhu. Nejedná se ale o smluvní typ upravený zákonem, ale o smlouvu inominátní. Základní pravidla proto vycházejí z obecné právní úpravy právních jednání a relativních majetkových práv obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“).

Rezervační smlouva je dvoustranným nebo vícestranným právním jednáním, jejímž předmětem je v obecné rovině závazek rezervovat předmětnou nemovitost a na druhé straně závazek zájemce předmětnou nemovitost koupit, tj. uzavřít s druhou smluvní stranou kupní smlouvu do určené doby. Rezervační smlouva je typicky úplatná, tudíž zájemci vznikne krom povinnosti zaplatit kupní cenu také povinnost zaplatit úplatu za rezervaci.

Smluvními stranami je tedy na jedné straně zájemce jakožto potencionální kupující a na druhé straně buď přímo vlastník předmětné nemovitosti, jiný oprávněný k nakládání s nemovitostí nebo také jím zplnomocněný zástupce realitní kanceláře, či přímo realitní kancelář.

Obsah závazku nepojmenované rezervační smlouvy se bude případ od případu právě vzhledem ke zmíněné inominátní povaze lišit zejména v povaze účelu úplaty, která může být protiplněním nezávazné rezervace, poplatkem realitní kanceláři nebo třeba stvrzením závazku.

Smluvní strany mohou také ve výsledku uzavřít rezervační smlouvu, která bude obsahově jiným zákonným smluvním typem, a sice smlouvou o smlouvě budoucí dle ustanovení § 1785 občanského zákoníku. Taková smlouva se v souladu se zásadou dle ustanovení § 555 odst. 1 občanského zákoníku posoudí dle obsahu právního jednání, nikoliv dle označení. Jinými slovy se tedy posoudí jako smlouva o smlouvě budoucí, při které ale vzniká narozdíl od smlouvy rezervační přímo povinnost dané smluvní strany smlouvu uzavřít.

Vzhledem k absenci zákonné úpravy nelze rezervační smlouvu považovat za pojmově úplatnou, naopak si ji lze sjednat rovněž bezúplatně. Nicméně lze s jistotou konstatovat, že úplatnost v praxi samozřejmě převažuje. Úplata je označována jako rezervační poplatek a jeho povaha se bude tedy vždy posuzovat dle jeho obsahu uvedeném ve smlouvě, nehledě na označení stran.

Rezervačním poplatkem se rozumí plnění zájemce za to, že po určitou dobu bude nabídka koupě předmětné nemovitosti vyhrazena jemu a že druhá strana po tuto dobu nemovitost nezcizí. Jak již bylo naznačeno výše, povaha rezervačního poplatku se může smlouvu od smlouvy lišit.

Nejčastějším účelem rezervačního poplatku bude naplnění funkce utvrzovací nebo zálohové.

V prvním případě půjde o pojetí rezervačního poplatku jako paušalizované náhrady škody v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy, ačkoliv byla po určenou dobu nabídka zájemci vyhrazena. Obsahově tedy bude povaha podobná s utvrzovací smluvní pokutou dle ustanovení § 2048 a násl. občanského zákoníku.

V druhém případě plní funkci zálohy, tedy funkci plnění poskytovaného před uzavřením smlouvy, které má tvořit část úplaty tvořící závazek předmětné smlouvy. U zálohy dle ustanovení § 1807 občanského zákoníku narozdíl od rezervačního poplatku ale platí, že pokud smlouva není uzavřena, stává se plnění bezdůvodným obohacením a smluvní strana má povinnost tuto zálohu vrátit zpět druhé smluvní straně.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay