Téma: Bydlení pohledem práva

Nájem prostoru sloužícího k podnikání (IV)

Nájem prostoru sloužícího k podnikání je institut upravený v ustanovení § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“). Tato právní úprava se použije jen na nájem prostorů, které splňují definici dle ustanovení § 2302 občanského zákoníku. Musí jít tedy o prostor nebo místnost kumulativně splňující dvě podmínky. Těmito podmínkami tak musí být naplněno, že účelem nájmu těchto prostor je provozování podnikatelské činnosti, přičemž tento účel nemusí být ve smlouvě výslovně vymezen, a dále, že slouží alespoň převážně k podnikání, nikoliv tedy výhradně.

Prostorem nebo místností se rozumí část nemovité věci vystavěné či vybudované, nebo faktickými, nikoliv právními hranicemi vymezený prostor. Podnikatelská činnost je jakákoliv činnost v souladu s ustanovením § 420 občanského zákoníku.

Na straně nájemce přitom nemusí být podnikatel, neboť rozhodující je účel nájmu. Nájemce může například uzavřít smlouvu podnájemní či smlouvu ve prospěch třetího, který zde bude podnikat. Je nerozhodné, kdo zde bude vykonávat podnikatelskou činnost. Stejně jako v občanském zákoníku budeme i v tomto článku hovořit jen o nájemci, ačkoliv výše uvedené bude platit i o jiné výše uvedené oprávněné osobě.

Tato speciální úprava je koncipována formou odchylek od obecné právní úpravy. Některá ustanovení jsou však úplně nová, a právě na tyto ustanovení se níže zaměříme.

Mezi tato ustanovení lze zařadit ustanovení § 2304 občanského zákoníku ve vztahu k ujednanému účelu nájmu. Z tohoto ustanovení vyplývá zákaz změny činnosti, způsobu či podmínek jejího výkonu, vyplývajících z účelu nájmu, pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci, ledaže by s nimi pronajímatel souhlasil, nebo bylo-li stranami sjednáno jinak. Ačkoliv tedy podnikatelský účel nemusí být ve smlouvě vyjádřen, hraje důležitou roli v tom, co může pronajímatel od činnosti důvodně očekávat. Posuzovat tento účel se bude zejména z očekávání pronajímatele a celkově z okolností, které provázely uzavření smlouvy nebo nastaly po jejím uzavření. Nebude však možné namítat porušení povinnosti nájemce, jestliže se jedná o nepodstatné změny mající původ ve změně poměrů nájemce.

Dalším speciálním ustanovením se rozumí tzv. právo vývěsného štítu upravené v ustanovení
§ 2305 a § 2306 občanského zákoníku. Právo vývěsného štítu je právo nájemce označit si nemovitost štíty, návěstími a podobnými znameními signalizujícími jeho podnikatelskou činnost se souhlasem pronajímatele, který má právo souhlas odepřít jen z vážného důvodu. Platí přitom fikce udělení souhlasu pro případ, že se pronajímatel s udělením písemného souhlasu zdráhá dobu delší než 1 měsíc, přičemž písemná forma souhlasu zde není obligatorní.

Za speciální ustanovení lze taktéž považovat ustanovení § 2315 občanského zákoníku zakotvující právo nájemce na náhradu za výhodu pronajímatele nebo nového nájemce získanou převzetím zákaznické základny vybudované nájemcem, jemuž byla dána výpověď nájmu ze strany pronajímatele, nikoliv však pro hrubé či zvlášť závažné porušení povinností nájemce. Předpokládaná výše náhrady není v občanském zákoníku uvedena.

Za zákaznickou základnu se považují pravidelní zákazníci, tedy například ti, kteří služby pravidelně využívají nebo výrobky pravidelně kupují. Předpokladem vzniku práva je vytvoření zákaznické základny přímo nájemcem, nikoliv situace, kdy již nájemce zákaznickou základnu převzal. Dalším předpokladem je její spojení s místem prostoru sloužícího pro podnikání, nikoliv s osobou zde podnikající, protože její odchod by logicky znamenal i odliv zákaznické základny. Vzhledem ke smyslu a účelu tohoto ustanovení nebude moci jít ani o prostory, kde nedocházelo ke styku se zákazníky nebo veřejností.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay