Téma: Bydlení pohledem práva

Exekuce prodejem nemovité věci – možnosti obrany nájemce (II)

 Prodej nemovité věci je jedním ze způsobů provedení exekuce, kterou provádí exekutor na zabavené nemovité věci dlužníka neboli povinného, kdy tato věc je následně zpeněžena v dražbě. Pro dražbu se sice primárně určí taková nemovitá věc, kterou povinný nevyužívá k bydlení pro sebe a svou rodinu, avšak v mnoha případech se jedná o byt či pozemek, jež povinný využívá jako zdroj příjmu například v podobě nájemného. Při prodeji nemovité věci v exekuci se jedná o tzv. excesivní závadu na věci, která v některých případech má větší či menší stupeň ochrany vůči prodeji nemovité věci v exekuci. Jaké možnosti obrany má ovšem nájemce v případě, kdy je prodávána v dražbě nemovitost, kterou má v nájmu?

Pro zodpovězení otázky je třeba alespoň obecně nastínit průběh exekučního řízení. Již v rámci exekučního příkazu musí exekutor mimo jiné vyzvat povinného k poskytnutí informací o právech a břemenech, která váznou na nemovité věci a nejsou zřejmá z katastru nemovitostí. Jedná se například o nájemní právo. Pokud jsou exekutorovi známy konkrétní osoby, které mají k nemovité věci nájemní právo, obeznámí je o prodeji nemovité věci rovněž exekučním příkazem.

Nájemní právo k nemovité věci určitým způsobem zasahuje i do konečné stanovené ceny nemovitosti. Před prodejem nemovité věci musí exekutor ustanovit znalce, který předmětnou nemovitost ocení. Soud může za účelem zjištění ceny rovněž provést i její ohledání, což jsou mu povinni umožnit včetně povinného i další oprávněné osoby k věci, jakými jsou například i nájemci. Výsledná cena je uvedena v tzv. usnesení o ceně, kde exekutor uvádí veškerá příslušenství k nemovitosti, jakož i jemu známá či oznámená práva, která nezanikají ani prodejem nemovité věci. Jedním z takových práv může být i právo nájemní.

Exekutor ovšem může rozhodnout, že nájemní práva k nemovitosti zanikají dražbou, jestliže výnos z těchto omezení vlastnického práva je nepřiměřený výhodě nebo výnosu v místě a čase obvyklém nebo také tehdy, pokud nájemní právo výrazně omezuje možnost prodat nemovitost v dražbě. Z těchto dvou možností bývá u nájemní smlouvy častější, že nájemné absolutně neodpovídá výši obvyklého nájemného a smlouva je tak výrazně nevýhodná pro povinného jakožto pronajímatele, a tudíž i pro věřitele za účelem uspokojení pohledávek. V rámci usnesení soudního exekutora může být v případě zániku nájemního práva rozhodnuto rovněž o náhradě, kdy se soudní exekutor musí vypořádat z důvody zrušení i výší předmětné náhrady. Zde má nájemce jedinou obranu, a tou je odvolání proti usnesení o ceně v souladu s ustanovením § 205 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění (dále jen „občanský soudní řád“), ve spojení s ustanovením § 55c zákona č. 120/2001 Sb., exekuční řád, v platném znění.

Samotný prodej nemovité věci je prováděn dražbou, která je nařízena tzv. dražební vyhláškou. Proti ní není přípustné odvolání. S výjimkou nájmu bytu nebo věcného břemene bydlení zanikají úspěšnou dražbou také veškerá nájemní práva, ať už byla uvedena v dražební vyhlášce, či nikoli. Nájem bytu tedy přechází dražbou z povinného na vydražitele, kdy vydražitel je o těchto právech třetí osoby na předmětné nemovitosti obeznámen už v dražební vyhlášce. Může se ovšem stát, že nájemní právo k bytu dosud nebylo známo ani exekutorovi, natož dražiteli, a přesto přechází při dražbě na konečného vydražitele. Pokud se jedná o jiné nájemní právo nežli nájem bytu, je žádoucí i pro nájemce, aby byl exekutor o tomto právu obeznámen a uvedl jej do dražební vyhlášky nebo oznámil nejpozději po zahájení dražebního jednání, jinak právo nájemce po vydražení bez dalšího zaniká.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay