Právní poradna: Zálohy na služby v nebytových prostorách

Ve stanovách SVJ nejsou řešeny podrobnosti ohledně vyúčtování a záloh na služby a neexistuje žádné rozhodnutí shromáždění v dané věci. Dům má 2 nebytové prostory dvou různých vlastníků. Do jedné nebytové prostory je přístup pouze z ulice. Druhá nebytová prostora má přístup z ulice a i z domu. První z uvedených jednotek není účtována záloha na služby spojené s výtahem (uvnitř domu), úklidem společných částí domu a osvětlením společných částí domu, neboť je vlastník jednotky nemůže využívat (nedostane se do těchto prostor). Druhé z uvedených jednotek je vše uvedené účtováno stejně jako ostatním bytovým jednotkám. Je tento přístup správný a proč?

Odpověď – 1. část

Úvodem dovolte, abych Vás upozornil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených zejména ve stanovách Vašeho společenství vlastníků jednotek mohu na Váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to zejména ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění (dále jen „občanský zákoník“), jakožto i ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v účinném znění (dále jen „zákon o službách“).

Předně uvádím, že Vámi zmíněné služby jako je osvětlení společných prostor, provoz výtahu nebo úklid společných prostor jsou službami ve smyslu zákona o službách, tedy zákonná úprava poskytování takových služeb je obsažena právě v tomto zákoně. Zákon o službách přitom již v úvodních ustanoveních vymezuje, že pakliže je v domě s byty nebytový prostor, vztahují se ustanovení tohoto zákona týkající se bytů přiměřeně i na tento nebytový prostor.

Dle zákona o službách a občanského zákoníku by o rozsahu poskytovaných služeb mělo rozhodnout společenství vlastníků jednotek (shromáždění). Společenství vlastníků by mělo rozhodnout také o výši záloh na služby a způsobu rozúčtování služeb, přičemž zákon o službách dále řeší i situaci, která nastane, když společenství o této záležitosti nerozhodne. V případě provozu výtahu, osvětlení společných prostor v domě či úklidu společných prostor v domě se při rozúčtování nákladů vychází z počtu osob rozhodných pro rozúčtování. Těmito osobami se poté v případě společenství vlastníků jednotek rozumí samotný vlastník jednotky, popřípadě jiná osoba, jež jednotku užívá.

Odpověď – 2. část

Zároveň uvádím, že v případě, kdy vlastník nebytové jednotky fakticky nemůže užívat společné části domu, ani do nich nemá přístup, je, dle našeho názoru, možný Vámi popsaný postup pro hrazení nákladů na služby, tedy vlastník jednotky, který nemá přístup do společných prostor, nebude hradit náklady typu úklid společných prostor, energie spotřebovaná na osvětlení, stejně jako energie spotřebovaná při provozu výtahu. Zároveň ale upozorňuji, že takový postup by mělo schválit společenství vlastníků. Jak již bylo uvedeno výše, rozhodování o druhu služeb, zálohách na jejich úhradu, jakož i o způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky náleží do působnosti shromáždění.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay