Právní poradna: Výše záloh a jejich vyúčtování nájemci

V pronajatém bytě bydlím od roku 2009. Chtěla bych prosím vědět, zda rozdíl v zaplacených zálohách mnou a následně zaplacených zálohách panu správci majitelem si smí rozdíl v zaplacených zálohách nechávat pronajímatel bytu. Uvedu příklad: Měsíčně platím zálohy panu majiteli 1 000 Kč za teplo. Ročně tedy 12 000 Kč. Majitel bytu hradí zálohy za teplo 5 000 Kč ročně. Rozdíl 7000 Kč patří nájemníkovi nebo majiteli?

Majitel bytu také započítává pouze 11 mnou uhrazených záloh na energii. Od ledna do prosince mu uhradím 12 záloh. Je to standardní, že jednu zálohu nezapočítává? Příklad: uhradím od ledna do prosince 9 000 Kč, celkové náklady na energii 9 500 Kč. Majitel pracuje s 11 x 750, tedy 8.250 Kč namísto 9 000 Kč požaduje doplatit 1 250 Kč ne 500 Kč Je toto prosím v pořádku a dovolujeme toto právo spojené s byty? Může si majitel nechávat rozdíl v zaplacených zálohách. U energii je to též v pořádku, když započítává 11 záloh namísto 12?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty (dále jen „zákon o službách“).

Výši záloh na služby spojené s užíváním bytu si dle zákona o službách ujednají pronajímatel a nájemce. Bylo by pak vhodné a praktické, aby byla tato výše stanovena přiměřeně a tak, aby přibližně odpovídala předpokládaným nákladům za služby, aby nevznikaly případné nedoplatky či přeplatky. V případě, že nájemce za celé zúčtovací období uhradí na zálohách na služby více, než je jeho reálná spotřeba, je pronajímatel povinen nájemci přeplatek vrátit, a to na základě řádného a včasného vyúčtování nejpozději do čtyř měsíců od jeho doručení nájemci.
Pronajímatel tedy nemá právo si přeplatek na zálohách na služby ponechat. Pokud by pronajímatel nájemci vzniklý přeplatek nevrátil ve výše zmíněné čtyřměsíční lhůtě, dostal by se tím do prodlení a Vám by vznikl navíc nárok na úhradu úroků z prodlení.

Odpověď – 2. část

K Vašemu druhému dotazu. Pokud byla sjednána určitá výše záloh na služby a Vy jakožto nájemce tyto zálohy řádně zaplatíte za každý měsíc zúčtovacího období, nemůže po Vás pronajímatel chtít na nedoplatcích více, než jste dle vyúčtování povinna. Pokud byste se domnívala, že vyúčtování je vyhotoveno chybně – tedy, že v něm není započtena nějaká z úhrad záloh – můžete pak do 30 dnů od jeho doručení písemně požádat pronajímatele, aby Vám doložil náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování. Z takto doložených podkladů si můžete navíc pořizovat kopie. Pokud s vyúčtováním nesouhlasíte, můžete do 30 dnů od doručení vyúčtování (nebo od nahlédnutí do podkladů vyúčtování), podat námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování, které musí pronajímatel vypořádat.

V případě, že pronajímatel nesplní nějakou z výše uvedených povinností, můžete se domáhat jejího splnění soudní cestou.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay