Právní poradna: Snížení platby do fondu oprav

Začátkem vypuknutí pandemie byla několika vlastníky bytových jednotek našeho SVJ podána prosba o dočasném snížení platby do fondu oprav po dobu čtyř měsíců. Jako výbor jsme to projednali, odsouhlasili, nechali od účetní vypracovat nový předpis nájmu na dobu 4 měsíců (jen pojištění domu, elektřina, odpadky, poplatek správcovské firmě atd.). Ve stanovách máme možnost hlasování per rollam. Všichni majitelé bytových jednotek byli seznámeni s tímto bodem na nástěnce a byl jím zaslán e-mail a všichni odpověděli, že souhlasí. Tyto e-maily jsou od majitelů odeslány bez ověřeného podpisu. Myslíte, že bude v budoucnu s tímto rozhodnutím nějaký problém?

Odpověď – 1. část

Úvodem dovolte, abych upozornil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve stanovách Vašeho společenství vlastníků jednotek a dalších bližších okolností mohu na Váš dotaz odpovědět toliko obecně, a to zejména ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění (dále jen „občanský zákoník“).

V souvislosti s epidemií koronaviru SARS CoV-2 zároveň poukazuji na zákon č. 191/2020 Sb., o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a občanského soudního řádu. Tento zákon mj. stanoví, že orgány právnické osoby mohou rozhodovat mimo zasedání (per rollam) i tehdy, kdy to zakladatelské právní jednání nepřipouští, s tím, že nadále je nutné respektovat podmínky rozhodování per rollam stanovené v zákoně nebo v zakladatelském právním jednání právnické osoby.

Z Vašeho dotazu však vyplývá, že zakladatelské právní jednání (stanovy) SVJ, jehož jste místopředsedou, rozhodování mimo zasedání připouští. Zároveň platí, že i v době epidemie koronaviru je nutné dodržet postup stanovený pro rozhodování mimo zasedání (per rollam) ve stanovách SVJ a občanském zákoníku.

Odpověď – 2. část

Dle občanského zákoníku je přitom obecný postup při rozhodování vlastníků jednotek mimo zasedání ve zkratce následující. Návrh k rozhodnutí mimo zasedání musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Dle zákona platí lhůta patnáctidenní, není-li ve stanovách určena delší lhůta. Dále platí, že hlasování vlastníků jednotek bude platné, pakliže se vlastník jednotky vyjádří s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo vyjádření učiněno, podepíše jej vlastní rukou, a to na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. Povinnost ověření podpisu zde není stanovena.

Pokud tedy při přijímání rozhodnutí mimo zasedání nebyla dodržena pravidla stanovená ve stanovách Vašeho SVJ a/nebo v občanském zákoníku, včetně např. dodržení formy rozhodnutí, mohlo by být takové rozhodnutí posouzeno jako neplatné. V této souvislosti upozorňuji, že platnost rozhodnutí může u soudu napadnout každý vlastník (případně i jiná osoba mající právní zájem). Lhůta k uplatnění práva dovolat se neplatnosti rozhodnutí činí tři měsíce ode dne, kdy se dotčená osoba o rozhodnutí dozvěděla nebo mohla dozvědět.

Závěrem uvádím, že pokud při přijímání rozhodnutí mimo zasedání nebyla dodržena pravidla dle stanov a/nebo občanského zákoníku, lze doporučit, aby byl tento stav zhojen, tj. aby byl proces zopakován a rozhodnutí bylo přijato v souladu se stanovami a/nebo občanským zákoníkem, čímž by se předešlo budoucím možným sporům o platnost takového rozhodnutí.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay