Právní poradna: Složení kauce až po několikaletém pronajímání bytu

Jako pronajímatel mám s nájemníkem uzavřenou smlouvu na dobu neurčitou. Bohužel při uzavření smlouvy nebylo ujednáno složení jistoty. Je možné požadovat jistotu nyní, po několikaletém pronajímání bytu, popř. za jakých podmínek? Pokud ano a nájemce nebude se složením jistoty souhlasit, jaké jsou možnosti pronajímatele?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména znění Vaší nájemní smlouvy, kterou máte s nájemcem uzavřenou, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

Jistota neboli kauce, je nástroj, kterým si může pronajímatel v případě dohody s nájemcem vytvořit určitou jistotu pro zajištění úhrady svých pohledávek vůči nájemci. V OZ je jistota, stejně jako smluvní pokuta, upravena v ust. § 2254. OZ ohledně jistoty, jako zvláštní formy zajištění dluhů nájemce, zakotvuje konkrétní podmínky jejího vzniku, přípustné výše a následného vypořádání.

K tomu, aby pronajímatel mohl po nájemci vyžadovat poskytnutí jistoty, je zapotřebí výslovné dohody obou smluvních stran. Bez dohody není pronajímatel oprávněn jistotu po nájemci požadovat, tedy bez oboustranné dohody není pronajímatel oprávněn v tomto směru po nájemci ničeho vynucovat.

Možnost dohody mezi pronajímatelem a nájemcem může vzniknout například dodatkem ke stávající nájemní smlouvě. Zda bude jistota složena, je tedy ponecháno zcela na domluvě nájemce a pronajímatele.

Odpověď – 2. část

Nová právní úprava dává smluvní volnost nájemci a pronajímateli se dohodnout na podmínkách týkajících se existence jistoty, jejího složení, ale také způsobu a účelu jejího čerpání. Výše jistoty je věcí dohody smluvních stran, OZ pouze určuje, že tato jistota nesmí svou výší přesáhnout společně s případným právem na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud se však smluvní strany dohodnou na nižší výši jistoty, než je shora uvedený limit, není tato jejich dohoda ničím omezena.

Nad rámec shora uvedené doplňuji, že shora uvedené platí obdobně i pro sjednání práva na zaplacení smluvní pokuty, přičemž bude nezbytné dodržet limity stanovené v ust. § 2254 OZ, jak jsem již uvedl výše.

S ohledem na výše uvedené Vám doporučuji, abyste s nájemcem uzavřel formou dodatku k nájemní smlouvě dohodu o složení jistoty, a to s podmínkami na kterých se oboustranně s nájemcem shodnete.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay