Právní poradna: Oprava střechy v SVJ

Jsme SVJ domu o šedesáti jednotkách. Střecha našeho domu potřebuje urgentní celkovou opravu. Její stav považujeme za havarijní. Do několika bytů v posledním patře při dešti teče, dochází ke znehodnocení zařízení. Máme již několik nabídek na opravu v rozmezí 2,5–3 miliony Kč. Podle stanov může výbor SVJ rozhodnout o vydání do 50 000 Kč.  O tom, jak postupovat při potřebě neodkladného financovaní havárie – např. děravé střechy, stanovy mlčí. Víme jen o postupu nejprve schválením smlouvy s dodavatelem a finančního vydání na shromáždění vlastníků a teprve potom provedení opravy. Svolání řádného zasedání  shromáždění v současné pandemické situaci není možné. Postup rozhodnutím shromáždění mimo zasedání byl zkoušen ve dvou sousedících SVJ. Ani v jednom případě se nepodařilo. Účast byla maximálně 20 % vlastníků. Stav střechy se zhoršuje každým deštěm. Prosím poraďte, co dělat, aby střecha byla opravena co nejdříve. Potřebné peníze na účtu SVJ máme.

Vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, budu vycházet z platné právní úpravy, a to hlavně z občanského zákoníku a z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „Nařízení“).

Z Nařízení vyplývá, že o opravě nebo stavební úpravě rozhoduje statutární orgán SVJ, pokud náklady na takovou opravu nebo stavební úpravu nepřekročí v jednotlivých případech částku 1000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit však neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy SVJ určí něco jiného. Ve Vašem případě je tato částka dle stanov stanovena ve výši 50 000,- Kč, nicméně pokud by se jednalo o opravu způsobenou havárií na společných částech, mohl by statutární orgán SVJ o této opravě rozhodnout sám. K tomu zároveň dodávám, že bez bližších znalostí nejsem schopný posoudit, zda lze současný stav střechy podřadit pod tento předpoklad.

V opačném případě je nutné, aby o této opravě rozhodlo shromáždění SVJ.

Pokud za současné situace není možné svolat řádné zasedání shromáždění, tak jedinou možností je zkusit rozhodnout o daných záležitostech mimo zasedání, jak jste sám uváděl. V takovém případě by výbor SVJ zaslal vlastníkům jednotek písemný návrh, který musí obsahovat alespoň návrh rozhodnutí, potřebné podklady pro posouzení a lhůtu, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Pro přijetí rozhodnutí mimo zasedání je třeba nadpoloviční většina hlasů z celkového počtu hlasů všech vlastníků jednotek. Pokud se obáváte malé účasti ze strany členů SVJ, doporučuji členy SVJ osobně navštívit a vysvětlit jim závažnost celé věci.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay