Právní poradna: Novela občanského zákoníku a bytová družstva

Odpověď – 1. část

Na úvod si dovoluji specifikovat, že Vámi uvedená novela byla provedena zákonem č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony. Tato novela byla dne 15. 4. 2020 vyhlášena ve Sbírce zákonů s tím, že dne 1. 7. 2020 nabyla účinnosti. Tímto datem tedy došlo ke změně jednak zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), ale taktéž ke změně zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (dále jen „ZOK“), zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí a zákona č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev.

Tato novela přináší v oblasti bytových družstev mnoho změn, přičemž níže jsou uvedeny ty nejpodstatnější.

Nejprve bych uvedl změnu spočívající ve zrušení zvláštní úpravy nájmu družstevního bytu obsaženou dříve v ustanoveních §§ 2240, 2241 OZ. Tato ustanovení byla vyloučena bez náhrady, a to z toho důvodu, že původně byla úprava nájmu družstevního bytu obsažena jak v OZ, tak v ZOK. Nyní se tedy primárně užije úprava obsažená v ZOK, přičemž na záležitosti, které ZOK neupravuje, se užije obecná úprava nájmu v OZ. I nadále však platí, že od zákonného znění se lze odchýlit prostřednictvím stanov, avšak jen za předpokladu, že to povaha předmětných ustanovení dovoluje.

Další změnou prošla úprava založení družstva obsažená v ustanovení § 555an. ZOK. Též byla přidána možnost založení družstva bez ustavující schůze, což je nově upraveno v ustanovení § 561a ZOK. V takovém případě nahradí ustavující schůzi dohoda zakladatelů o obsahu stanov, přičemž odpadne zejména nutnost podávat písemné přihlášky. I nadále je pro stanovy vyžadována forma veřejné listiny.

Odpověď – 2. část

Změnu přináší taktéž úprava zvýšení či snížení základního členského vkladu, která je k nalezení v ustanovení § 566–571b ZOK. I nadále platí, že členská schůze může rozhodnout o zvýšení základního členského vkladu doplatky členů, pokud to budou umožňovat stanovy. Zákon však přináší upřesnění náležitostí, které musí takové rozhodnutí členské schůze obsahovat. K přijetí rozhodnutí o změně stanov, kterým se umožní zvýšení základního členského vkladu doplatkem člena, a k přijetí rozhodnutí o zvýšení základního členského vkladu se vyžaduje souhlas tří čtvrtin všech členů družstva.

Náležitosti usnesení členské chůze o snížení základního členského vkladu jsou zpřesněny v ustanovení § 567b ZOK. K přijetí takového usnesení členské schůze o snížení základního členského vkladu je vyžadován souhlas alespoň dvou třetin přítomných členů družstva. Účinky zvýšení i snížení základního členského vkladu pak nastávají okamžikem zápisu nové výše základního členského vkladu do obchodního rejstříku.

Úpravy doznala i povinnost zpřístupnění informační desky družstva na internetových stránkách. Nově platí, že internetová informační deska musí být zřízena až u družstev s 200 a více členy, u nichž zároveň stanovy určí, že působnost členské schůze plní shromáždění delegátů. U menších družstev tedy informační deska nemusí být zpřístupněna elektronicky.

Též je nově, dle ustanovení § 636 odst. 3 ZOK, umožněno zaslat pozvánku na členskou schůzi členovi družstva pouze elektronicky, dá-li k tomu daný člen souhlas, přičemž tento souhlas lze kdykoli odvolat.

Dále prošel úpravou proces přijímání změn stanov bytového družstva. Dle ustanovení § 731 ZOK, je nově pro změnu podmínek, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, vyžadován souhlas pouze tří čtvrtin všech členů družstva a zároveň souhlas těch členů družstva, kterým se při plnění podmínek pro vznik práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu mají tyto podmínky změnit. K přijetí takového rozhodnutí členské schůze se vyžaduje forma veřejné listiny. Pro změnu práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu nově postačí většina hlasů přítomných členů.

Odpověď – 3. část

V neposlední řadě došlo ke změně v úpravě běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním družstevního bytu. Nově je dle ustanovení § 744 odst. 2 ZOK povinnou náležitostí stanov bytového družstva určení rozsahu údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním družstevního bytu a okolností, za nichž lze stavebně upravovat družstevní byt a dům. To znamená, že je možné odchýlit se stanovami od běžné úpravy obsažené v OZ, resp. v nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu.

Novelizována byla též úprava možnosti rozdělení části zisku a jiných vlastních zdrojů bytového družstva mezi své členy obsažená v ustanovení § 750 ZOK. Pokud to budou připouštět stanovy bytového družstva, může bytové družstvo mezi své členy rozdělit nejvýše 33 % zisku a jiných vlastních zdrojů, avšak za předpokladu, že budou kumulativně splněny tři podmínky uvedené ve zmíněném ustanovení.

Závěrem je nutno upozornit, že k 1. 1. 2020 vstoupí v účinnost zákon č. 33/2020 Sb., který přinese další změny jak OZ a ZOK, tak i dalších souvisejících právních předpisů.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář ERHARTOVÁ GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay