Právní poradna: Na co je zapotřebí myslet při vybudování výtahu?

Chtěla bych se zeptat na pár otázek ohledně vybudování výtahu a prohlášení vlastníka. Jsme bytový dům (SVJ), kde není výtah. Nyní zvažuje jeho vybudování. Nedošlo by k žádné přístavbě atd., výtah by byl umístěn v “zrcátku” schodiště se strojovnou umístěnou v suterénu. Dle mého laického pohledu se tedy podlahová plocha nemění, když se nic nepřistavuje a ani nebude narušeno žádné výlučné užívání. Nebude se měnit ani způsob výpočtu příspěvku na správu domu. Výtah budou moci užívat všichni vlastníci.

1) Je pro tento úkon potřeba změna prohlášení vlastníka či můžeme ponechat původní? 

2) Pokud je změna prohlášení vlastníka nutná – jakou formou? Je nutné změnit celé prohlášení nebo stačí např. jen dodatek ke stávajícímu prohlášení s tím, že je nově do společných prostor zahrnut i výtah a ostatní zůstává beze změn?

3) Většina vlastníků s vybudováním výtahu souhlasí. Vzhledem k tomu, že se nemění podlahová plocha atd., tak předpokládám, že většina stačí, že? To se týká jak vybudování výtahu, tak i prohlášení vlastníka, že?

4) Zvažujeme ještě úpravu vchodu před domem – rampu pro vozíčkáře. Pozemek okolo domu je města, budeme mít souhlas s užíváním. Je rampa důvodem pro změnu prohlášení vlastníka?

Odpověď – 1. část

Jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, budu vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak z občanského zákoníku a z nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“).

Pokud plánujete vybudování výtahu v bytovém domě, je důležité zohlednit několik právních aspektů týkajících se prohlášení vlastníka a souhlasu ostatních vlastníků.

Prohlášení vlastníka je klíčový dokument, který definuje práva a povinnosti vlastníků a vymezuje, co patří k jednotlivým bytům a co tvoří společné prostory. Výtah se dle nařízení považuje za společnou část domu a pozemku, a tudíž jeho instalace vyžaduje změnu prohlášení vlastníka, i když nedochází ke změně podlahové plochy ani výlučného užívání.

Jelikož se vámi plánovaná změna týká společných částí, při které se nemění velikost podílu na společných částech a nejde ani o části ve výlučném užívání vlastníka jednotky, postačí ke změně prohlášení dle občanského zákoníku souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek.

Odpověď – 2. část

Občanský zákoník již neupravuje formu, v jaké má ke změně prohlášení dojít. Můžete tedy vytvořit dodatek k existujícímu prohlášení, který jasně specifikuje, že výtah je nově zahrnut mezi společné části domu a pozemku. Alternativně lze vyhotovit zcela nové prohlášení, které by zahrnovalo všechny aktuální změny a které by bylo podepsáno všemi vlastníky jednotek, kteří se změnou souhlasí. Případně můžete uzavřít dohodu o změně prohlášení. Důležité je, aby předmětná listina obsahovala souhlas (podpisy) většiny vlastníků jednotek s prováděnou změnou.

Upozorňuji na to, že rozhodování o změně prohlášení vlastníka ze zákona nenáleží do působnosti shromáždění vlastníků SVJ, tato záležitost však může být stanovami SVJ do působnosti shromáždění svěřena. V takovém případě by o změně prohlášení mělo být rozhodnuto na shromáždění SVJ.

Po vyhotovení změny prohlášení a shromáždění souhlasu většiny vlastníků jednotek je nutné změnu prohlášení oznámit všem vlastníkům jednotek. To může být provedeno orgánem SVJ, například výborem. Následně mají všichni vlastníci, kteří se změnou nevyjádřili souhlas, právo napadnout změnu prohlášení u soudu ve smyslu § 1169 odst. 3 občanského zákoníku ve spojení s § 1209 občanského zákoníku, a to do tří měsíců ode dne, kdy se o změně dozvěděli. Jakmile tato lhůta uběhne a pokud nebude změna prohlášení nikým napadnuta, je rozhodnutí konečné a změnu prohlášení musí výbor SVJ vyhotovit úplné znění prohlášení a toto založit do sbírky listin vedené katastrálním úřadem.

Odpověď – 3. část

Co se instalace rampy pro vozíčkáře týče, domnívám se, že v jejím případě jde o část podstatnou pro zachování domu a jeho tvaru i vzhledu a jedná se tedy o společnou část domu a pozemku podobně jako v případě zápraží, schodů, vchodů a vstupních dveří do domu, které jsou jako společné části vymezeny v nařízení. Z vámi uvedených informací vyplývá, že rampa by měla zasahovat do okolního pozemku, který je ve vlastnictví obce. Je tedy správné, že máte souhlas s užíváním.

Jelikož se však jedná o společnou část, bude třeba i v tomto případě provést změnu prohlášení vlastníka. K provedení změny prohlášení vlastníka přitom odkazuji na postup popsaný výše.

Připravil: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay