Právní poradna: Může soud nařídit vyčerpat celý fond oprav SVJ?

Jsme malé SVJ o deseti bytových jednotkách. V roce 2014 se po založení SVJ měnila okna (společný majetek SVJ) za plastová, protože původní byla dřevěná a min. 50 let stará. Na tuto akci byl použit úvěr na 12 let, protože SVJ vzniklo nově a výměna oken byla akutní. Nebylo možné na ně roky šetřit. Ve dvou půdních bytech se okna neměnila, jelikož jsou tam v každém dvě střešní okna a v té době byla stará cca 15 let (tam výměna proběhla při rekonstrukci střechy) a v tehdejší době byla okna ještě v dobrém stavu.  Nyní v roce 2024 již i tato okna dosloužila, zatékalo, plíseň atd. a byla potřeba jejich výměna.

Bohužel jsme malé SVJ a fond oprav udržujeme ve finanční výši tak, abychom pokryli povinné revize, běžnou údržbu a stále ještě splácíme úvěr. Ve fondu je tedy cca 50 000 Kč a výměna čtyř střešních oken byla vyčíslena na 90 000 Kč. Nepřišlo nám rozumné vyčerpat fond oprav na nulu, a ještě si půjčovat, obzvlášť při dnešních úrokových sazbách. Na shromáždění tedy bylo nadneseno, že majitelé bytů solidárně zafinancují výměnu ze svého a poté jim bude ponížena částka, kterou do fondu každý měsíc hradí až do úplné návratnosti.

Jeden majitel bytu tak učinil: sehnal si firmu, předložil shromáždění cenovou nabídku, ta mu byla schválena a vše bylo zrealizováno. Druhý majitel bytu odmítá na toto přistoupit a žádá buď vydat mu všechny peníze z fondu oprav, nebo aby si SVJ vzalo další úvěr. Dodávám, že nepředložil žádnou cenovou nabídku ani nepožádal shromáždění o hlasování. V této věci zatím neudělal nic, jen vznáší požadavky. Ale samozřejmě dá jinak SVJ k soudu.

Opakovaně mu vysvětlujeme, že fond na nulu vyčerpat nemůžeme, topíme v kotli na uhlí, ten také drží na dobré slovo, nikdy nevíme, kdy vypoví službu, takže jsme odhlasovali navýšení částky do fondu oprav na dvojnásobek, abychom ušetřili více peněz. Přesto bude pravděpodobně soud. Můj dotaz zní: může soud nařídit SVJ, aby si vzalo úvěr? Může soud nařídit vyčerpat celý fond oprav? Může soud nařídit majiteli bytu, že si musí počkat až bude ve fondu oprav dostatek prostředků na výměnu jeho oken?

Odpověď:

Úvodem mi dovolte, abych vás upozornil, že bez znalosti konkrétních ujednání obsažených ve stanovách vašeho společenství vlastníků jednotek mohu na váš dotaz odpovědět obecně, a to zejména ve smyslu občanského zákoníku.

Soud nemůže přímo nařídit SVJ, aby si vzalo úvěr. Rozhodnutí o úvěru je v kompetenci shromáždění vlastníků. Soud však může zkoumat, zda SVJ postupovalo v souladu se zákonem a svými stanovami. Obecnou povinností společenství vlastníků jednotek v rámci zajištění správy domu je i obstarání oprav jeho společných částí. Opravu společné části domu lze zásadně provést pouze tehdy, jestliže o tom rozhodne příslušný orgán společenství vlastníků. Pokud stanovy neurčují něco jiného, statutární orgán společenství vlastníků může rozhodnout o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1 000 Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech. V ostatních případech musí rozhodnout shromáždění vlastníků. Pokud se tedy jedná o společné části domu (např. střešní okna), SVJ má povinnost zajistit jejich údržbu a opravu. Nicméně způsob financování a časový harmonogram závisí na rozhodnutí shromáždění.

Má-li tedy společenství vlastníků v rámci správy domu zajistit „činnosti spojené s opravou společných částí“, musí učinit i takové kroky, aby shromáždění vlastníků mohlo o opravě rozhodnout. Vlastník jednotlivé jednotky sice může dát k takovému rozhodnutí podnět, nemůže se však (nemá-li více než čtvrtinu všech hlasů) úspěšně domáhat toho, aby statutární orgán svolal shromáždění či aby na jeho program zařadil určitou záležitost. Informuje-li vlastník jednotky společenství vlastníků o vadě společných částí domu, je na společenství (jeho statutárním orgánu), aby v přiměřené lhůtě jeho informaci prověřilo, seznámilo s ní vlastníky jednotek a umožnilo jim o rozhodnout o případné opravě (či o dalším postupu), ať již hlasováním na svolaném shromáždění vlastníků nebo mimo něj (per rollam). Jestliže takto postupuje a shromáždění vlastníků následně navrženou opravu neschválí, nelze mu úspěšně vytýkat, že porušilo povinnost při správě domu tím, že nezajistilo opravu společných částí. Neschválí-li shromáždění vlastníků navrženou opravu, lze jeho rozhodnutí pouze přezkoumat pouze na základě žaloby přehlasovaného vlastníka jednotky v řízení podle občanského zákoníku. Pro tuto žalobu musí být dán důležitý důvod. Je na SVJ, aby výše uvedený postup realizovalo dle stanov a zákona.

Jestliže v důsledku vady společných částí domu vznikne vlastníkovi jednotky újma, bude zpravidla splněna podmínka, že pro přezkum napadeného usnesení je dán důležitý důvod. Nevyužije-li však vlastník jednotky této možnosti, ač bude mít takovou žalobu k dispozici, nemůže se úspěšně domáhat jiným způsobem, aby společenství vlastníků byla uložena povinnost provést opravu společných částí, neboť by tím nepřípustně obcházel občanský zákoník.

Jestliže společenství vlastníků neumožní vlastníkům jednotek o opravě rozhodnout, ať již proto, že nesvolá shromáždění vlastníků minimálně v zákonem stanovené lhůtě jedenkrát do roka, nebo proto, že nezařadí hlasování o opravě na pořad shromáždění, i takovou nečinnost společenství vlastníků je třeba považovat za porušení povinnosti při správě domu, neboť nerozhodne-li shromáždění o opravě, nelze ji provést. Nečinnost společenství vlastníků ale nemůže jít k tíži vlastníka jednotky, který není oprávněn ke správě domu a nemá možnost, jak se domoci nápravy.

Jestliže v důsledku vady společných částí domu vzniká vlastníkovi jednotky újma, pak v situaci, kdy nemá k dispozici žalobu podle občanského zákoníku popsanou výše, může se přímo proti společenství vlastníků domáhat, aby mu soud uložil povinnost provést opatření k odvrácení hrozící újmy. V soudní praxi přitom není pochyb, že jde o žalobu podle § 2903 odst. 2 občanského zákoníku, pro jehož aplikaci musí být prokázáno, že v době rozhodování soudu existuje vážné ohrožení majetku žalobce, v tomto případě vlastníka jednotlivé jednotky. Ani v tomto případě by soud nestanovil, jak přesně má oprava proběhnout, ale v zásadě by nařídil její provedení.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay