Právní poradna: Musí SVJ vyměnit okna v havarijním stavu na své náklady?

Okna v našem bytovém domě jsou společnou součástí vnějšího pláště. 70 % oken bylo za spoluúčasti majitelů vyměněno před deseti lety; byty, které si okna nevyměnily, dostaly od SVJ stejnou částku (tehdy byla špaletová okna ještě definována napůl SVJ a napůl majitelů jednotek). Jenže se změnili majitelé bytů a ti noví nyní urgují výměnu starých oken kvůli jejich havarijnímu stavu. SVJ nemá dost peněz ani na výměnu oken, natož na vyplacení poměrné částky bytům s novými okny. Předpokládáme, že úvěr shromáždění neodsouhlasí, protože většina bytů nová okna má. Existují jiné možnosti financování? Musí SVJ havarijní okna v bytech na své náklady vyměnit? Může SVJ od majitelů bytů se starými okny vyžadovat spoluúčast?

Odpověď – 1.část

Jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, především pak stanovy vašeho společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), budu ve své odpovědi vycházet z občanského zákoníku a nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím (dále jen „nařízení“).

Předmětné nařízení podrobně vymezuje společné části domu a stanoví, že za společné části domu se mj. považují obvodové stěny prostorově ohraničující byt jakož i okna neboli výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce. Toto vymezení může být stanoveno odlišně v prohlášení vlastníka, z vašeho dotazu však vyplývá, že okna jsou ve vašem případě taktéž společnou částí.

Standardně ve stanovách SVJ bývá určen finanční limit pro opravy společných částí, k němuž je oprávněn statutární orgán společenství (výbor nebo předseda SVJ). Pokud by potřebné opravy převýšily tuto částku, o opravě bude rozhodovat na svém zasedání shromáždění SVJ. Pokud ve stanovách SVJ není předmětný limit stanoven, v takovém případě se vychází z částek uvedených v nařízení.

Jelikož účelem SVJ je správa nemovitosti a hospodaření s majetkem, nese tím SVJ odpovědnost za stav společných částí, do kterých patří i okna.

Jsou-li okna v tak špatném stavu, který není slučitelný s obýváním jednotky, nebo její obývaní velmi zřetelně ztěžuje, má SVJ povinnost tento stav napravit, a tedy učinit takové kroky, aby shromáždění vlastníků mohlo o opravě oken rozhodnout. Jestliže takto postupuje a shromáždění vlastníků však následně navrženou opravu neschválí, nelze mu úspěšně vytýkat, že porušilo povinnost při správě domu tím, že nezajistilo opravu společných částí. Neschválí-li shromáždění vlastníků navrženou opravu, lze jeho rozhodnutí pouze přezkoumat na základě žaloby přehlasovaného vlastníka jednotky v řízení podle občanského zákoníku. Pro tuto žalobu musí být dán důležitý důvod (např. že vlastníku jednotky vznikla v důsledku vady společných částí újma).

Zde si jen dovoluji upozornit, že pokud by SVJ neumožnilo vlastníkům o opravě na shromáždění hlasovat, v tu chvíli již porušuje své povinnosti při správě domu a pozemku. Jestliže by pak v důsledku vady společných částí domu vznikla vlastníkovi jednotky újma, pak v situaci, kdy nemá k dispozici žalobu podle ustanovení občanského zákoníku, jak bylo popsáno výše, se může proti SVJ domáhat, aby mu soud uložil povinnost provést opatření k odvrácení hrozící újmy. V takovém případě by se jednalo o žalobu podle občanského zákoníku, pro jehož aplikaci musí být v době rozhodování soudu prokázána existence vážného ohrožení majetku vlastníka jednotlivé jednotky.

Odpověď – 2.část

Nemá-li vaše SVJ dostatek prostředků a oprava je opravdu nevyhnutelná, bylo by ideální zvýšit členské příspěvky na správu domu a pozemku, i z důvodu předcházení nedostatku financí na budoucí škody, opravy, rekonstrukce atd. Za alternativní, ale zdaleka ne tak spolehlivé řešení se také dá považovat žádost o dotaci na konkrétní výměnu oken. Žádost o dotaci a její vyhovění mají však svá specifika odvíjející se od konkrétních okolností, které nedovedu nyní posoudit.

Každopádně lze však shrnout, že oprava oken je v gesci SVJ, které je povinno ji financovat nebo financování zajistit. SVJ proto nemůže od jednotlivých vlastníků jednotek požadovat finanční spoluúčast na opravě. Pouze mohou být zvýšeny příspěvky na správu domu a pozemku pro všechny vlastníky jednotek, jak je uvedeno výše.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay