Právní poradna: Komplikace se smlouvou o smlouvě budoucí

Mám sepsanou smlouvu o smlouvě budoucí kupní s prodejcem bytové jednotky. Ačkoliv jsem prodejci zaplatila, prodejce již několik týdnů nereaguje a odmítá spolupracovat při zápisu změny vlastníka na katastru. Co mohu dělat?

Odpověď – 1. část

Úvodem si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění předmětné smlouvy o smlouvě budoucí kupní, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Jelikož ve Vašem dotazu nejsou uvedeny informace potřebné pro úplné posouzení Vašeho případu, uvedu Vám zde pouze obecně, jak můžete ve Vaší situaci postupovat. Z Vámi uvedených informací předpokládám, že mezi Vámi a vlastníkem bytové jednotky již byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní.

Strany, které spolu uzavřou smlouvu o smlouvě budoucí, se v této mj. zavazují uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, smlouvu – ve Vašem případě smlouvu kupní na koupi bytové jednotky – přičemž v ní ujednají alespoň obecně obsah takové smlouvy („hlavní smlouva“).

Povinnost vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí je tedy povinnost uzavřít ve sjednané či zákonné lhůtě po předchozí výzvě oprávněné strany hlavní smlouvu. Nevzniká z ní tedy povinnost plnit závazek, který má být obsahem hlavní smlouvy, tj. ve Vašem případě převod vlastnického práva k bytové jednotce za úplatu.

Z toho vyplývá, že na základě uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí tedy vlastník bytové jednotky nemá povinnost – a ani nemůže – zapsat změnu do katastru nemovitostí, jelikož tato nepředstavuje právní titul pro takový zápis. Ten by představovala až hlavní smlouva (kupní smlouva), kterou by došlo k převodu bytové jednotky do Vašeho vlastnictví.

Odpověď – 2. část

Z Vašeho dotazu dále není zřejmé, co představovala částka, kterou jste vlastníkovi bytové jednotky zaplatila. Ve své odpovědi tak budu vycházet z toho, že se jednalo o kupní cenu za převod bytové jednotky do Vašeho vlastnictví.

Tato zaplacená kupní cena bude v případě, že ještě neuplynula lhůta, ve které má být strana ze smlouvy o smlouvě budoucí zavázaná, vyzvána k uzavření hlavní smlouvy, představovat zjednodušeně řečeno zálohu. Jakmile však dojde k marnému uplynutí lhůty pro výzvu k uzavření smlouvy hlavní, stane se z této zálohy částka, o kterou se vlastník jednotky bezdůvodně obohatil. V takovém případě pak po něm můžete požadovat vydání bezdůvodného obohacení, tedy navrácení uhrazených peněz.

S ohledem na vše shora uvedené si Vám tedy dovoluji doporučit, abyste nyní vlastníka jednotky písemně vyzvala k uzavření hlavní smlouvy, kterou má být předmětná jednotka převedena do Vašeho vlastnictví. V případě, že na základě této výzvy nebude vlastník jednotky ochoten uzavřít předmětnou kupní smlouvu, máte právo se obrátit na soud, aby nahradil projev vůle současného vlastníka bytové jednotky, resp. určil obsah hlavní smlouvy. Na základě rozhodnutí soudu, kterým bude určen obsah kupní smlouvy, pak může být proveden zápis změny do katastru nemovitostí.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay