Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Bydlím s rodinou v nájmu, vše doteď probíhalo řádně a bez problémů. Momentálně však majitelka přestala komunikovat. Dům byl policií, hasiči a plynárenskou pohotovostí zaplombován, odstřižen od plynu z důvodu obecného ohrožení – výbuch plynu. Výsledkem toho je, že nemáme teplou vodu a nemůžeme vařit. Vše začalo úpravou rozvodů plynu v bytové jednotce vedle nás, plynař nás informoval, že se máme také připravit, protože majitelce již několik let tvrdí, že je třeba opravit/renovovat rozvody v celé budově. Nemáme žádné informace a mně se jedná se o to, na co jako nájemník mám nárok – kompenzace, sleva na nájmu, náhradní bydlení? Je totiž možné, že oprava rozvodů plynu v celé budově bude velmi časově náročná. Vzhledem k tomu, že mám šestiletou dceru, a navíc vlastní zdravotní komplikace vyžadující zvýšenou hygienu je tato situace velmi obtížná.
Odpověď – 1.část
Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika předmětného právního vztahu, zejména pak ujednání obsažená ve Vaší nájemmní smlouvě, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména z občanského zákoníku (dále jen „OZ“).
Ve vztahu k pravděpodobné opravě rozvodů plyu v bytovém domě na úvod vymezuji, že problematiku úprav a jiných změn bytu nebo domu upravuje ust. § 2259 a násl. OZ. Vy jakožto nájemce, jste povinna strpět úpravu bytu nebo domu, popřípadě jeho přestavbu nebo jinou změnu, jen nesníží-li to hodnotu bydlení a lze-li ji provést bez většího nepohodlí pro nájemce, nebo provádí-li ji pronajímatel na příkaz orgánu veřejné moci, anebo hrozí-li přímo zvlášť závažná újma. V ostatních případech lze změnu provést jen se souhlasem nájemce.
Z Vašeho dotazu a výše uvedeného je zřejmé, že v tomto případě je splněna jedna ze shora uvedených podmínek, a to, že hrozí zvlášť závažná újma a úpravy je tedy nezbytně nutné provést. Vzhledem k tomu, že dle ust. § 2247 OZ je povinností pronajímatele zajistit služby uvedené v OZ, resp. v nájemní smlouvě, přičemž předpokládám, že dodávka teplé vody a plynu je ve Vaší smlouvě uvedena, lze konstatovat, že pronajímatel tuto svou povinnost aktuálně nesplňuje.
Odpověď – 2.část
Zároveň má pronajímatel povinnost udržovat po dobu nájmu byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Je otázkou, zda zanedbání prevenční povinnosti pronajímatele týkající se výměny rozvodů plynu v jejímž důsledku došlo k odpojení domu od přívodu plynu (a tím i nemožnosti ohřevu vody a užívání plynových zařízení) způsobilo porušení této povinnosti pronajímatele. Dle mého názoru tomu tak je, neboť se jedná o podstatnou vadu, která značným způsobem ztěžuje užívání bytu,
Z OZ vyplývá, že slevu z nájemného lze požadovat také z důvodu poškození nebo vady bytu, které se vyskytnou v průběhu trvání nájmu. Musí se však jednat o podstatnou vadu (např. když neteče teplá voda nebo je byt odpojen od plynové přípojky).
Aby nájemce získal slevu z nájemného, nesmí vadu způsobit sám. Slevu na nájemném nájemce rovněž nedostane, pokud vadu neoznámí bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistí, nebo poté, co ji zjistit při řádné péči měl. Současně musí být splněna podmínka, že pronajímatel neodstranil vadu bez zbytečného odkladu a řádně.
Rovněž je důležité vymezit, že tato situace je dle mého názoru okolností, která vyžaduje vyklizení bytu, přičemž v těchto případech máte jakožto nájemce nárok na náhradu. Konkrétně se jedná o přiměřenou náhradu účelně vynaložených nákladů, které nájemci vzniknou v souvislosti s vyklizením bytu, kdy pronajímatel je povinen nájemci na tyto náklady poskytnout přiměřenou zálohu.
Odpověď – 3. část
Mezi účelně vynaložené náklady náležejí např. nejen stěhovací náklady, ale i nájemné v náhradním bytě, který si nájemce na dobu provádění úprav zajistí. Pro zajištění jistoty nájemce se pronajímatel musí nájemci zavázat, že tyto náklady uhradí, a poskytnout mu zálohu, a to v přiměřené výši, když míra toho, co je přiměřené, se nepochybně bude lišit případ od případu.
Závěrem podotýkám, že pronajímatel je dle OZ povinen sdělit nájemci povahu plánovaných prací, předpokládaný den jejich zahájení, odhad jejich trvání, nezbytnou dobu, po kterou musí být byt vyklizen a poučení o následcích odmítnutí vyklizení alespoň tři měsíce před zahájením prací, nevylučují-li to okolnosti případu.
Předpokládám, že k tomuto oznámení ze strany pronajímatele nedošlo, zde se však domnívám, že vzhledem k nutnosti rychle provést práce byl takový předstih vyloučen. Tímto však není nikterak dotčena povinnost pronajímatele k zaplacení přiměřené náhrady účelně vynaložených nákladů, které Vám vznikly v souvislosti s vyklizením a přiměřené zálohy na ně tak, jak popisuji výše.
Doporučuji tedy obrátit se na pronajímatele s žádostí o poskytnutí slevy z nájemného z důvodu podstatné vady v bytě. V případě, že dojde ke zmiňované opravě plynových rozvodů, navrhuji, abyste po pronajímatel požadoval také poskytnutí přiměřené zálohy na účelně vynaložené náklady.
Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS
Foto: Pixabay
