Právní poradna: Kdo platí opravy v pronajatém bytě?

Mám jednoduchou otázku. Bydlíme v nájmu. Kdo má prosím hradit bourací práce, výměnu trubky a zadělání zdi do stavu použitelného? Majitel nám řekl, aby se na problém podíval místní instalatér. Vypnul tedy hlavní přívod vody do bytovky (hlavní uzávěr v bytě nejde pootočit), vanovou baterii vyšrouboval a dal tam nové těsnění, vše uvedl do původního stavu a zapnul přívod vody. Poté se zapnul přívod vody do vanové baterie, chvilku to bylo dobré, jenže asi po 30 minutách voda začala téct na stejném místě jako předtím. Instalatér nám poradil, abychom to řešili s majitelem bytu, že by měl sehnat nějaké lidi na bourání, opravy (nejlépe výměna za plastovou trubku) a zadělání stěny a nalepit tam dlaždičky, aby to bylo opět provozuschopné. Poté jsme zavolali majiteli bytu a vše mu vysvětlili. Sdělil nám, že si to mám nechat udělat a zaplatit to, poté telefon vypnul. Celý hovor trval 1 minutu a 42 vteřin. Dle instalatéra se celková cena pohybuje kolem 15-20 tisíc Kč – ale je to hrubý odhad. Prosím o rady, kdo to má platit?

Odpověď – 1. část

Předně si dovoluji uvést, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, především pak znění vaší nájemní smlouvy, budu se ve svojí odpovědi řídit občanským zákoníkem. Dále upozorňuji, že v rámci našeho právního poradenství nezkoumáme přiložené přílohy ani předchozí emailovou komunikaci, neboť tyto činnosti jsou již nad rámec námi poskytovaných služeb.

Udržování stavu bytu v podobě způsobilé k obývání je činností směřující k zachování funkčnosti bytu zahrnující rovněž odpovídající čištění domu, včetně vymalování, a jeho běžnou i jinou údržbu. Povinnost udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání náleží pronajímateli.

Povinností pronajímatele je odstranit nejen poškození, ale i vadu, k níž dojde za trvání nájemního vztahu, bránící nájemci v řádném užívání. Jinak řečeno, uvedená povinnost se vztahuje nikoliv pouze k odstranění případného poškození domu či bytu samotného, ale i odstranění případného přerušení dodávky plnění spojených s užíváním bytu.

V případě, že nájemce v bytě zjistí poškození nebo vadu, kterou je třeba bez prodlení odstranit, oznámí to ihned pronajímateli, jinou vadu nebo poškození, které brání obvyklému bydlení, oznámí pronajímateli bez zbytečného odkladu. Na základě tohoto oznámení je pak pronajímatel povinen vadu nebo poškození v přiměřené době odstranit.

V případě, že pronajímatel poškození nebo vadu neodstraní bez zbytečného odkladu a řádně, může nájemce poškození nebo vadu odstranit sám a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného. Nejzazším řešením takové situace je pak právo nájemce vypovědět nájem bez výpovědní doby, pokud pronajímatel neodstraní poškození nebo vadu ani v dodatečné lhůtě a poškození nebo vada byly způsobeny okolnostmi, za které nájemce neodpovídá.

Odpověď – 2. část

K výše uvedenému pak doplním, že nájemce má povinnost hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Aby byl nájemník povinen k náhradě škody, musejí být splněny následující předpoklady. Nájemník by musel zaviněně svým protiprávním jednáním zasáhnout do pronajímatelova vlastnického práva, v důsledku čehož by vznikla újma.

Vzhledem k výše uvedenému a informacím vámi poskytnutým lze předpokládat, že porucha ve vašem bytě se dá považovat za vadu, která výrazně brání ve funkčnosti bytu, tudíž by pronajímatel měl na základě vašeho oznámení vadu odstranit a veškeré náklady na opravu by měl nést on.

Doporučuji vám nyní majitele opakovaně, ideálně písemně, informovat o vzniklé vadě. V krajním případě, nebude-li pronajímatel reagovat, nebo nechce-li uhradit náklady na opravu vady dobrovolně, můžete vadu odstranit sám a následně požadovat náklady na její odstranění nebo slevu z nájmu po pronajímateli.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay