Právní poradna: Kdo hradí opravu kompenzátorů?

Jsme bytové družstvo, jeden z nájemníků provedl v bytě stavební úpravy a mimo jiné najal firmu, která nainstalovala kompenzátory na trubky topení, které je napojené na dálkové vytápění. Řešil tím hluk z trubek v topné sezoně, což je častý a obtížně řešitelný problém. Nyní se obrátil na představenstvo s žádostí o revizi a opravu kompenzátorů, protože tudy uniká voda. Náš názor je, že pokud si tyto stavební úpravy zajišťoval sám, pak jde kontrola a oprava za ním a bytové družstvo není “jeho servisní organizací”. Můžete nám prosím poradit, zda je náš názor správný? 

Odpověď

Úvodem mi dovolte uvést, že vzhledem k tomu, že neznám prohlášení vlastníka o rozdělení domu na jednotky vztahující se k vaší budově a detailní znění stanov vašeho bytového družstva, budu vycházet v níže uvedené odpovědi z platné právní úpravy občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích.

Dle občanského zákoníku jsou společnými částmi alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit všem společně. V jednotlivých případech mohou být povinně společnými částmi i části podstatné pro zachování domu a jeho tvaru i vzhledu nebo pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky nebo o zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu.

Stavební úpravy a jiné změny společných částí domu, včetně změn a úprav týkajících se technických zařízení domu představují činnost týkající se správy domu a pozemku. O těchto částech rozhodují členové družstva společně, popřípadě o nich dle stanov rozhodují orgány bytového družstva. Je stanoveno, že členové družstva mají povinnost dodržovat stanovy a rozhodnutí orgánů družstva.

V praxi jsou zavedené tři možnosti hrazení úprav/oprav společných částí domu. Tou první je, že je založen fond oprav, do kterého se pravidelně přispívá a tento příspěvek je součástí nájemného. Další variantou bývá, že tento příspěvek součástí nájemného není a je hrazen zvlášť. Třetí běžnou variantou bývá, že si bytové družstvo vezme úvěr poskytující potřebnou částku a členové jej postupně splácí. Tyto varianty bývají diverzně modifikovány dle stanov a potřeb družstva.

V každém případě, došlo-li k nějaké poruše týkající se společných částí, která negativně ovlivňuje možnosti obývání některých ze členů, družstvo je povinno tuto situaci řešit. Neřeší-li ji, má člen právo vyřešit ji sám na náklady družstva. Na druhou stranu, jedná-li člen družstva v rozporu se stanovami nebo jedná-li, aniž by se s příslušným orgánem družstva poradil, pak ji hradí na vlastní náklady. Řešil-li člen vašeho družstva svojí situaci nepřiměřeně drahým či nevhodným způsobem, družstvo je povinno hradit náklady pouze ve výši obvyklé ceny za tuto službu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS