Právní poradna: Jsou balkóny ve vlastnictví majitelů bytových jednotek?

Naše SVJ vzniklo v roce 2001 a řídí se původní právní úpravou jako je zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994. Podle tohoto zákona bylo vyhotoveno také prohlášení vlastníka, které se od té doby nezměnilo.

Otázka č. 1: V prohlášení je popis bytové jednotky a jako příslušenství k jednotlivým bytům je přidělen balkón. Doslova se píše, že jednotka je ohraničená kromě jiného také zábradlím balkónu. V prohlášení vlastník vyjmenoval za společné prostory pouze balkóny přímo přístupné ze společných prostor (takové se v bytovém domě ovšem nevyskytují, všechny balkóny jsou přístupné pouze z jednotlivých bytových jednotek). Lze tedy předpokládat, že balkóny jsou skutečně ve vlastnictví majitelů bytových jednotek? A může o rekonstrukci balkónů ve vlastnictví rozhodnout shromáždění pouhou většinou hlasů na schůzi nebo souhlasem všech vlastníků?

Otázka č. 2: Shromáždění souhlasilo se zasklením těchto balkónů bezrámovým systémem, který si budou zájemci sami financovat. Se zasklením nesouhlasili na schůzi všichni přítomní, zasklení by se týkalo asi poloviny z padesáti bytů. Ve stanovách i v zákoně o vlastnictví bytů je formulace, že úpravy měnící vzhled může člen provádět pouze se souhlasem všech členů společenství. Mění zasklení vzhled domu a rozlišuje se přitom bezrámový a rámový systém či nikoliv? U většího počtu zasklených balkónů mi připadá, že to je viditelná změna při pohledu na dům i při bezrámovém systému.

Otázka č. 3: Z praxe víme, že stavební úřady se tím moc nezabývají, a to ani rámovými systémy, a nevyžadují souhlas všech členů společenství. Pokud by se měl souhlas všech vyžadovat, jak tohoto práva mohu dosáhnout?

Odpověď – 1. část

Úvodem si vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, konkrétně pak stanovy vašeho společenství vlastníku jednotek (dále jen „SVJ“) a znění prohlášení vlastníka, budu ve své odpovědi vycházet z platné právní úpravy, a to z občanského zákoníku.

V první řadě je nutné objasnit, podle kterého předpisu se bude řídit právní režim vámi položených otázek. Primárně otázky ohledně SVJ řeší stanovy společně s prohlášením vlastníka. Sekundárně, u otázek, které nejsou těmito předpisy upraveny nebo jsou upraveny v rozporu se zákonem, se pak přihlíží k zákonné úpravě a postupuje se dle té.

I když bylo vaše SVJ založeno podle zákona o vlastnictví bytů, budou se právní poměry ve vašem SVJ vzniklé po účinnosti občanského zákoníku řídit novou právní úpravou.

Ve vztahu k první otázce je zásadní, zda jsou balkóny společnou částí domu, či nikoli. Obecně dle právních předpisů se má za to, že balkón, podobně jako například fasáda, patří mezi společné části domu. Zásadní je v tomto však vymezení v prohlášení vlastníka, které má přednost před obecnými pravidly v právních předpisech. Dle vámi poskytnutých informací máte v prohlášení vlastníka vymezení opačné a balkóny ve vašem domě jsou součástí jednotek, na které jsou napojeny, a náleží tak do vlastnictví každého vlastníka jednotky samostatně.

Jelikož dle zákona do působnosti rozhodování shromáždění patří pouze (mimo jiných záležitostí) rozhodování o společných částech, měl by o vzhledu svého balkónu rozhodovat každý vlastník jednotky individuálně a realizaci svého rozhodnutí také hradit vlastními náklady. SVJ totiž nemůže rozhodovat o výlučném vlastnictví jednotlivých vlastníků jednotek, ale pouze o společných částech domu.

Pokud by tedy o realizaci rekonstrukce balkónů rozhodlo shromáždění SVJ, bude takové rozhodnutí zdánlivé a nevyvolá tedy žádné právní účinky, jelikož o něm rozhodl orgán, který nemá působnost o tom rozhodovat.

Odpověď – 2. část

Co se týče druhé otázky, tak občanský zákoník na rozdíl od zákona o vlastnictví bytů nevyžaduje souhlas všech vlastníků jednotek s úpravou, kterou se mění vnější vzhled domu. Pokud však máte takové pravidlo obsaženo ve stanovách vašeho SVJ, budou souhlasy vlastníků pro provedení takové úpravy potřeba.

Domnívám se přitom, že zasklení balkónů lze považovat za úpravu měnící vzhled domu. Bude vždy však samozřejmě záležet na konkrétním provedení úpravy a vzhledu domu.

Souhlasy vlastníků lze pak získat na shromáždění vlastníků nebo i mimo něj jednotlivě. Nejedná se však opět o souhlas SVJ, ale jednotlivých vlastníků. Souhlasy je třeba pořídit písemně, aby pak mohly být doloženy zejména na stavebním úřadě.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay