Právní poradna: Je možné provést násilné otevření sklepu bez přítomnosti (ne)majitele?

Jsme malé SVJ s šestnácti byty/vlastníky v jednom domě v Dejvicích. Máme problém s jednou majitelkou bytu, které byla v době před rekonstrukcí sklepních prostor (2016) dočasně poskytnuta (na základě ústní dohody) k uskladnění jejích věcí sklepní zděná prostora (součást společných prostor), kterou nyní odmítá uvolnit a přesunout své věci do nové kovové sklepní kóje, vybudované při uvedené rekonstrukci. Paní si bez vědomí a souhlasu společenství poskytnutou místnost zrekonstruovala a neumožňuje do ní přístup, i když navíc skrze ni vede technologie z teplárenského výměníku, který je v našem suterénu ve vlastnictví Veolia a.s. Paní svůj byt pronajímá a profituje i z pronájmu uvedené sklepní místnosti. Paní jsme z pozice předsedy výboru společenství opakovaně zaslali výzvu k vyklizení místnosti, ale bez odezvy. Nyní chystáme zaslat další výzvu přes datové schránky. 

Jaký postup máme dále zvolit, pokud výzvu opět neuposlechne? Je možné provést násilné otevření místnosti bez její přítomnosti a přesun jejích věcí do jí přidělené sklepní kóje? Třeba za asistence policie?

Odpověď – 1. část

Úvodem si vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika vašeho případu, budu vycházet z platné právní úpravy, konkrétně pak z občanského zákoníku.

Dle občanského zákoníku je jedním ze základních znaků společných částí domu to, že už ze své povahy slouží všem vlastníkům jednotek společně. Z tohoto vyplývá, že k nim mají všichni vlastníci také práva a povinnosti. Mezi práva vlastníků ke společným částem patří tyto části užívat, mezi povinnosti patří samozřejmě správa a péče o tyto části a nutná ohleduplnost k ostatním vlastníkům. Tato práva a povinnosti jsou součástí práva vlastnictví jednotky.

Znemožnění či podstatné ztížení užívání může, při zohlednění intenzity a obvyklosti rušitelova jednání, též představovat rušení držby práva k věci. Pokud jiný vlastník zasahuje do práv jiným vlastníkům, tím že má věci v prostorách, které jsou společné, a navíc tím ještě brání správě této části, pak jsou ostatní vlastníci oprávněni se domáhat ukončení tohoto zásahu negatorní žalobou.

Dle občanského zákoníku má držitel, ve vašem případě každý vlastník jednotky, SVJ, či vlastník technologie z teplárenského výměníku, nárok na zdržení se (zákaz) dalších zásahů a na uvedení v předešlý stav. Držitel může uplatnit jen jeden z těchto nároků, anebo oba současně. Uvedení v předchozí stav znamená jen odstranění zdroje trvajícího protiprávního zásahu, má ale užší význam než uvedení do předešlého stavu, kdy by rušitelka musela místnost uvést do stavu před rekonstrukcí.

Odpověď – 2. část

Jednáním dotyčné dochází nejen k zásahu do držby, ale také k zásahu přímo do vlastnického práva. Jelikož však jde o společnou část domu, tak tento typ žaloby nemůže podat jiný vlastník jednotky, poněvadž i vlastník jednotky, který sklepní prostoru nadužívá, má k ní právo. Z tohoto důvodu k podání žaloby o vyklizení (tzv. reivindikační žaloby) společné části domu užívané třetí osobou (kterou může být i vlastník jednotky) bez právního důvodu je aktivně věcně legitimováno společenstvím vlastníků jednotek.

SVJ se dále může v rámci správy domu a pozemku domáhat vydání bezdůvodného obohacení, jež získala třetí osoba užíváním společných částí domu bez právního důvodu. Pokud tedy vlastnice jednotky vybírá od jejích nájemců nájemné i za užívání předmětných sklepních prostor, může se SVJ domáhat vydání takového majetkového prospěchu.

Krajním řešení této situace by pak mohlo být domáhání se u soudu nuceného prodeje jednotky předmětné vlastnice dle § 1184 občanského zákoníku, a to pro porušení svých povinností způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek. Tomu by musela předcházet písemná výstraha ze strany SVJ. Domoci se nuceného prodeje jednotky u soudu je však velmi náročné a mělo by být použito pouze ve velmi závažných případech.

Odpověď – 3. část

Co se násilného vyklizení prostor týče, tak to provést nelze. V první řadě byste se tím dopustili zásahu do vlastnického práva a případně by takové vyklizení mohlo být posouzeno až jako trestný čin porušení domovní svobody, a to s ohledem na to, že má vlastnice jednotky (resp. její nájemníci) v předmětném prostoru věci a používají ho společně s bytem.

Vzhledem k výše uvedenému lze doporučit vlastnici jednotky opětovně vyzvat k vyklizení s tím, že ji srozumíte, jaké následky bude mít nevyklizení předmětného prostoru, a to konkrétně ty, že můžete uplatnit váš nárok žalobou u soudu, jak je uvedeno výše.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay