Právní poradna: Je možné dát ústní výpověď z nájmu?

Vlastním nemovitost a mám nájemníka, studenta prvního ročníku, který mně dal ústní výpověď z pronájmu. Student je Slovenské národnosti. Nájemník má podepsanou řádnou smlouvu na dobu určitou na jeden rok s ukončením k 31. 8. 2025. Ve smlouvě je uvedena tříměsíční výpovědní doba. Nájemník mi dal ústní výpověď z nájmu 24. 1. 25 s tím, že od 1. 2. 25 dostal kolej, posledního ledna odchází a další nájem již platit nebude. Věděl to již týden, mně to oznámil až když jsem za ním přišla pro nájem, se kterým meškal. Písemnou výpověď údajně donese 27. 1. Jeho maminka mi napsala několik výhružných SMS. Vyhrožuje mi soudem, udáním – kontrolou na finančním úřadě, a domu mi prý pošle hygienu a také se ohání tím, že jsem jim dala jen paragon, a ne elektronickou účtenku.

Od 1. 2. nového nájemníka neseženu. Údržba domu je finančně i fyzicky náročná, proč mám být poškozená?  Student – nájemník na podzim cca tři měsíce po odchodu z domu nechával pravidelně otevřená střešní okna a po příchodu topil přímotopem, kdy protopil minimálně 12 tisíc Kč.  Mám mu to prý dokázat. Ještě mám obavu, aby vrátil klíče. Můžete mi prosím poradit, jak mám postupovat? 

Odpověď – 1. část

Předně si vás dovoluji upozornit, že vzhledem k tomu, že neznám veškerá specifika vašeho případu, zejména pak znění vaší nájemní smlouvy, budu vycházet z platné právní úpravy, a to především z občanského zákoníku.

Je-li dle občanského zákoníku nájemní smlouva sjednána na dobu určitou, může ji nájemce vypovědět bez výpovědní doby pouze v zákonem vymezených případech, případně z dalších důvodů, které si strany stanovily v nájemní smlouvě. Důvod uvedený vaším nájemcem přitom neodpovídá žádnému zákonnému důvodu pro vypovězení nájmu bez výpovědní doby. V souvislosti s tím vám doporučuji se ještě podívat do nájemní smlouvy, zda v ní nebyly ujednány i jiné důvody pro ukončení nájmu bez výpovědní doby, které by popsanému případu odpovídaly.

Zároveň dle občanského zákoníku musí být výpověď nájmu učiněna v písemné formě a musí dojít druhé straně. Ústně učiněná výpověď je tedy neplatná pro nedostatek formy a případná výpovědní doba tedy nezačala běžet. Pokud by vám nyní nájemce doručil písemnou výpověď skutečně 27. 1. 2025, jak sliboval, plyne výpovědní doba od 1. 2. 2025 následující tři měsíce, tedy do 30. 4. 2025. Po tuto dobu je však nájemce povinen vám nájemné nadále řádně a včas platit.

Nebude-li nájemné řádně hradit, máte právo ho k placení vyzvat, a to ideálně výzvou v písemné podobě. Nebude-li ani poté reagovat, lze se zaplacení pohledávky z titulu nesplaceného nájemného domáhat soudní cestou.

Odpověď – 2. část

Ohledně výhružných zpráv pouze uvedu, že nájemní vztah je mezi vámi a nájemcem, nikoliv mezi vámi a nájemcovou matkou, tudíž nemáte povinnost s ní komunikovat. Jestliže plníte všechny své zákonné povinnosti, které jsou s pronajímáním bytu, resp. pokoje spojeny, neměl by pro vás vzniknout v souvislosti s případnými kontrolami žádný problém. Kdyby výhružné zprávy ze strany nájemce nebo jeho matky neustávaly, můžete se s tímto problémem obrátit na policejní orgán.

K problému ohledně přehnaného topení v pokoji nájemce bohužel musím konstatovat, že dokazování v této oblasti je velice složité a k dostatečnému prokázání vašeho tvrzení by byla potřeba konkrétní data týkající se spotřeby elektřiny a obecně tepla ve vašem domě. Svědecké výpovědi by byly nejspíš v tomto případě samy o sobě nedostačující. Pokud však v důsledku vysoké spotřeby energie v pokoji vznikne v rámci vyúčtování služeb nedoplatek na službách spojených s užíváním bytu, máte nárok požadovat po nájemcích jeho uhrazení.

Odpověď – 3. část

Se skončením nájmu, které nastane zpravidla uplynutím výpovědní doby, vzniká nájemci povinnost byt vyklidit a pronajímateli byt odevzdat. Byt je přitom odevzdán, jakmile obdrží pronajímatel od nájemce klíče a jinak mu nic nebrání v přístupu do bytu a jeho užívání. Pokud nájemce nevrátí při opuštění bytu pronajímateli klíče, považuje se byt za odevzdaný pouze za předpokladu, že nájemce opustí byt takovým způsobem, že nájem lze bez jakýchkoli pochybností považovat za skončený.

Detaily předání bytu a klíčů mohou být upraveny podrobněji v nájemní smlouvě, a to i nad rámec zákonné úpravy. Zpravidla bývá o předání vyhotoven písemný záznam, nejčastěji v podobě předávacího protokolu, ve kterém jsou uvedeny informace o dni předání bytu, předaných věcech, jejich počtu a jejich stavu.

Pokud by vám nájemce odmítl vrátit klíče od domu a zároveň by byt nebyl opuštěn tak, že lze bez jakýchkoli pochybností považovat nájem za skončený (např. pokud by v bytě nadále měl nějaké věci), byt nebyl řádně odevzdán, pak nájem nadále trvá. Nájemce má v takovém případě nadále povinnost plnit své povinnosti z nájemní smlouvy.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát

Foto: Pixabay