Právní poradna: Instalace žaluzií v domě s SVJ

Výbor našeho SVJ nechal na podzim 2021 schválit formou „per rollam“ revitalizaci našeho bytového domu včetně instalace předokenních žaluzií, jak je explicitně uvedeno v textu usnesení v zápisu ze schůze. Usnesení bylo schváleno kvalifikovanou většinou všech členů SVJ v souladu se stanovami. Technicky budou venkovní žaluzie upevněny k plechovému pouzdru (boxu) nad okny a svislým vodícím lištám u oken/balkonových dveří a přes vnější zateplení ukotveny k obvodové stěně domu. Venkovní žaluzie jsou zakomponovány do projektové dokumentace pro stavební povolení a součástí rozpočtu ke smlouvě o dílo. Následně výbor informoval členy, že venkovní žaluzie budou instalovány pouze u těch bytů, jejichž vlastníci o to projeví zájem (což ovšem není v usnesení uvedeno). Výbor dal zhotoviteli pokyn k plošné instalaci tzv. přípravy pro žaluzie (fakticky plechový box nad každým oknem) ve všech případech, kdy členové SVJ žaluzie chtít nebudou, s odůvodněním, že žaluzie/boxy jsou údajně společnou částí domu a že musí být dodržen jednotný vzhled fasády. Podotýkám, že žádné usnesení neřeší, jak bude přistupováno k členům, kteří o žaluzie neprojevili zájem. Tím zavázali každého člena SVJ, který žaluzie nechce, k úhradě nemalých nákladů za instalaci boxů, o kterých nebylo samostatně hlasováno. Několikrát jsem členy výboru osobně i e-mailem upozornil, že takový postup je v rozporu s platnou právní úpravou a tím, že dali pokyn k plošné instalaci, překročili svoje kompetence. Tento závěr opírám o následující:

• 1160 obč. zákoníku stanovuje, že společnými částmi domu je vše, co slouží všem členům SVJ; žaluzie slouží prokazatelně pouze konkrétnímu členovi a nikoliv všem (i když jsou ukotveny k obvodové stěně, která společnou částí domu je), a proto nemohou být společnou částí domu.
• V Prohlášení vlastníka se jasně uvádí, že do společných částí patří pouze okna a dveře přístupné ze společných částí domu (chodby apod.), tudíž okna a balkonové dveře u jednoho každého bytu jsou výhradním vlastnictvím daného člena a nespadají do společných částí domu. Žaluzie budou umístěny nad okny.
• Pokud by měla platit teze, že žaluzie/boxy patří do společných částí domu, pak by musely být žaluzie instalovány plošně i těm členům, kteří se nezúčastnili onoho hlasování na podzim 2021, resp. hlasovali proti instalaci žaluzií, a není možné nechávat členům na libovůli, kdo je chce a kdo ne.
• Jelikož výbor dal členům na výběr, kdo žaluzie bude chtít a kdo ne, vyplývá z toho, že žaluzie nemohou spadat do společných částí domu, jak tvrdí výbor, a plošná instalace boxů u členů, kteří žaluzie odmítli, je dle mého názoru protiprávní a v rozporu s platnou úpravou. Buď tedy platí jedno – žaluzie spadají do společných částí domu a budou instalovány plošně u bytu každého členy, nebo platí druhé – žaluzie nejsou společnou částí, budou instalovány tam, kde o to členové projeví zájem, ovšem v takovém případě nelze nutit členy, kteří žaluzie nechtějí, aby strpěli instalaci boxů nad okny a byli nuceni za instalaci platit! 
• Na sídlišti, jehož součástí je i náš bytový dům, se nachází několik jiných domů po revitalizaci, kde jsou venkovní žaluzie instalovány pouze u několika málo bytů a nikoliv plošně. Samotné boxy bez žaluzií nejsou instalovány nikde. Nejde tedy o údajnou povinnost zachování jednotného vzhledu fasády, na kterou se občas v těchto souvislostech odkazuje.

Výše uvedený postup výboru nelze označit jinak než jako kočkopes. Dle mého názoru výbor zásadně překročil kompetence dané mu zákonem a stanovami SVJ: a) venkovní žaluzie neměly být předmětem hlasování, b) pokyn výboru k plošné instalaci boxů je protiprávní a zakládá odpovědnost výboru za majetkovou újmu těch členů, které budou muset hradit náklady za instalaci boxů, které nechtěli. Na příkladu řady jiných bytových domů včetně novostaveb lze dokumentovat, že venkovní žaluzie nejsou v řadě případů instalovány plošně, ale výhradně na základě projevu vůle konkrétního člena SVJ. Děkuji předem za Vaše stanovisko v rámci právní poradny.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“), jakož i z nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Na úvod uvedu, že dle zmiňovaného nařízení vlády platí, že výplně stavebních otvorů hlavní svislé konstrukce (tedy okna včetně okenic) jsou společnými částmi domu. Jak ale uvádíte ve svém dotazu, v prohlášení vlastníka Vašeho SVJ máte společné části domu vymezeny odlišně, a to tak, že okna náležící k bytům nejsou společnými částmi domu a jsou součástí jednotlivých jednotek.

Zároveň jsou však společnými částmi domu vždy hlavní konstrukce domu, jeho tvar a vzhled. Jestliže by tedy měly být žaluzie upevněny nikoliv na oknech, ale na venkovní zdi domu, jednalo by se pak o úpravu společné části, o které náleží rozhodovat shromáždění SVJ.

Ve Vašem případě tedy záleží na tom, jak budou žaluzie umístěny, pro posouzení, zda se jedná o společnou část domu, či součást jednotky. Totéž platí též o instalaci boxů v rámci přípravy instalace žaluzií.

Odpověď – 2. část

Co se pak týče přijatého usnesení shromáždění, to by bylo vadné v případě, kdy by se nejednalo o společnou část domu.

V takovém případě byste mohl jakožto přehlasovaný vlastník jednotky navrhnout soudu, aby o záležitosti týkající se správy domu a pozemku rozhodl, to však v případě, že k podání takového návrhu existuje důležitý důvod. Přehlasovaný vlastník může současně s tím navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí shromáždění. Návrh soudu musí být podán nejpozději do 3 měsíců ode dne, kdy se přehlasovaný vlastník jednotky o předmětném rozhodnutí shromáždění dozvěděl, nebo dozvědět mohl.

Co se týká postupu výboru Vašeho SVJ, kdy ten po přijetí předmětného usnesení rozhodl o tom, že venkovní žaluzie budou instalovány pouze u těch bytů, jejichž vlastníci o to projeví zájem, tak výbor nebyl oprávněn v této věci rozhodnout. Pokud mělo být rozhodnuto o tom, že žaluzie budou instalovány jen u bytů vlastníků, kteří o to mají zájem, mělo o tomto být rozhodnuto v rámci rozhodování shromáždění o této záležitosti na zasedání/per rollam. Obdobné závěry platí i pro samostatné boxy.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay