Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Prosím o zodpovězení dotazu: Patřím do skupiny přátel osmdesátileté seniorky (dále též „matka” nebo “paní H.”), která cca 30 let vlastnila podíl k družstevnímu bytu, v němž trvale žila. V polovině roku 2020 jí byl diagnostikován a krátce na to odoperován nádor v mozku. Dcera paní H., shodou okolností její jediný žijící příbuzný, využila její pooperační indispozice, matku oklamala, když si od ní nechala podepsat bezúplatné převedení předmětného družstevního podílu (dále též “byt”) na sebe. Darovací smlouvu dcera následně předala bytovému družstvu, které její převzetí (29. 6. 2020) potvrdilo. K předání a převzetí bytu mezi matkou a dcerou nedošlo, protože dcera matku umístila (prakticky okamžitě) v domově seniorů se zvláštním režimem (dále jen “ústav”), kam ji 1. 7. 2020 osobně odvezla. Během pobytu v ústavu paní H. netušila, že byt, v němž měla prakticky všechny své věci, již nevlastní. Dcera krátce potom (s aktivní pomocí představenstva družstva a bez vědomí matky) byt vystěhovala a prodala. Tento doklad o změně majitele družstvo opět převzalo. Následně pak byl byt přeprodán ještě několikrát. Až předposlední majitel, který byt získal v prosinci 2020, provedl odečet plynu a elektřiny a změnu odběratele u jejich dodavatele (PRE + PP). V podkladech pro realizaci změny (čestné prohlášení nového majitele, resp. oznámení vlastníka domu) je ale nepravdivě uvedeno, že předchozím odběratelem byla paní H., ačkoliv ta byt opustila již 1. 7. 2020 a od té doby byl původně její byt s vědomím představenstva družstva užíván jinými osobami. V bytě pochopitelně byly také měřiče spotřeby vody – a vodoměry SV a TV, jejichž odečet nebyl proveden za přítomnosti paní H., ani jí nebyl doklad o tomto odečtu (resp. o jiném způsobu stanovení) poskytnut/doložen v rámci ročního vyúčtování, nyní provedeného družstvem/vlastníkem domu. Vlastník domu, ačkoliv od 29. 6. 2020 situaci s bytem znal a o jiném místě pobytu paní H. věděl, inkasoval prostřednictvím SIPO zálohové platby, které byly paní H. inkasním způsobem strhávány z účtu, ačkoliv představenstvo družstva vědělo, narozdíl od paní H., že ona, tedy inkasovaný plátce, “majitelem” bytu, který byl následně přeprodáván, již několik měsíců není. Porušil vlastník domu/bytové družstvo tímto postupem nějaké své konkrétní povinnosti? A jak nahlížíte na závažnost jeho případného porušení? Děkuji za Vaši reakci a za pomoc v řešení problému této paní, jíž dcera odčerpala i peníze z účtu a z původně na stáří dobře a odpovědně připraveného člověka se během několika dnů stal nemajetný bezdomovec, odkázaný na pomoc cizích lidí.
Odpověď – 1. část
Předně si Vás dovoluji upozornit, že s ohledem na to, že neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu vycházet především z platné právní úpravy, a to konkrétně z občanského zákoníku a zákona o obchodních korporacích.
V prvé řadě je důležité určit to, zda podepsání darovací smlouvy paní H. bylo platným právním jednáním či nikoliv. V tomto případě by se totiž mohlo jednat o neplatné právní jednání z důvodu jednání v omylu, do kterého byla paní H. uvedena svou dcerou, která zneužila její indispozice po operaci. K tomu dodávám, že právo dovolat se neplatnosti smlouvy u soudu se promlčuje v obecné tříleté promlčecí lhůtě, jejíž počátek je vázán na okamžik, kdy se oprávněná osoba (paní H.) dozvěděla o okolnostech rozhodných pro počátek běhu promlčecí lhůty, anebo kdy se o nich dozvědět měla a mohla. S tím souvisí i nárok na náhradu škody, která paní H. v souvislosti s uzavřením předmětné smlouvy vznikla.
Tuto záležitost bude nutné řešit pravděpodobně soudní cestou. Pokud by se paní H. rozhodla pro takové řešení této záležitosti, tak doporučuji vyhledat odbornou pomoc advokáta.
Odpověď – 2. část
Co se týká oprávněnosti odvádění zálohových plateb z účtu paní H. po tom, co byl převeden předmětný družstevní podíl se kterým je, předpokládám, spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu, tak k tomu si dovoluji uvést, že právní účinky převodu družstevního podílu včetně nájmu nastaly vůči bytovému družstvu dnem, kdy mu byla doručena smlouva o převodu předmětného družstevního podílu. V tomto případě tedy dne 29. 6. 2020, kdy byla předmětná darovací smlouva předána bytovému družstvu dcerou paní H.
Od tohoto předání již paní H. nebyla členkou bytového družstva ani nájemníkem družstevního bytu a mělo dojít k zapsání změny člena družstva do seznamu členů, které družstvo vede. V souvislosti se zánikem členství paní H. a převodu nájmu družstevního bytu po ní již bytové družstvo nebylo oprávněno požadovat placení daných zálohových plateb, jelikož tato povinnost přešla na její dceru jako nového vlastníka družstevního podílu a nájemce družstevního bytu, případně později na další nové vlastníky družstevního podílu.
Došlo zde tedy dle mého názoru k bezdůvodnému obohacení na straně družstva, které má v souvislosti s tím povinnost vydat paní H. vše, o co se obohatilo, tedy částku ve výši zálohových plateb placených od doby, kdy paní H. již nebyla členkou družstva.
I v souvislosti s touto záležitostí však paní H. taktéž doporučuji vyhledat odbornou pomoc advokáta, pokud by se rozhodla pro její řešení soudní cestou.
Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS
Foto: Pixabay
