Právní poradna: Chladno v bytě a dodávky tepla

Představte si starý bytový dům, kde všichni nájemníci mají etážové topení s plynovým kotlem. Zatopí si podle potřeby, udržují si tak tepelnou pohodu vhledem k potřebám vlastním (zdravotní stav, věk) a vzhledem k potřebám dané nemovitosti (tvorba plísní, vlhnutí vlastního majetku). Pak pronajímatel zřídí připojení jednotlivých bytů na rozvod městského teplovodu bez ohledu na jakékoliv jednání s nájemníky. A stanoví paušální částku jako zálohu na otop formou jednostranného zvýšení nájmu, bez smlouvy na odběr tepla a opět bez jednání s nájemníky. Všechno se změní. Nájemníkům je zima, protože dodavateli tepla umožňuje vyhláška po 22.00 hodině snížit teplotu dodávky energie tak, že výpočtová teplota vytápěného prostoru může poklesnout o 3° C. Začnou se objevovat plísně a vlhkost stěn. Nehledě na skutečnost, že všichni nájemníci po prvním vyúčtování odběru tepla museli sáhnout hlouběji do kapsy. Otázka zní: Jedná se o takzvané nesnížení hodnoty bydlení podle § 2259 OZ?

Odpověď – 1. část

Úvodem si Vás dovoluji upozornit na to, že vzhledem k tomu, že mi nejsou známa veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to především ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vámi uvedených informací se domnívám, že se ve Vašem případě nejedná o změnu nebo úpravu bytu nebo domu, které jsou upraveny v ust. § 2259 OZ, jak ve svém dotazu uvádíte. Toto ustanovení se totiž vztahuje na situace, kdy pronajímatel provádí stavební úpravy, přestavby a podobné změny bytu nebo domu. Ve Vašem případě jde pak spíše o změnu dodavatele tepla a předmětné ustanovení se na Vaši situaci tedy nepoužije.

Předně je nutno určit, které služby spojené s užíváním bytu je povinen zajistit pronajímatel a které si má zajistit sám nájemce. Pokud bychom vycházeli ze skutečnosti, že dodávku tepla musí zajistit pronajímatel, je pouze na jeho uvážení, jakého dodavatele tepla si vybere, není-li v nájemní smlouvě ujednáno jinak.

Ve vztahu ke stanovení způsobu rozúčtování nákladů na teplo v bytovém domě, odkazuji nejdříve na zák. č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty. Tento pak v ust. § 6 upravuje rozúčtování nákladů v závislosti na tom, zda je povinnost pro předmětný dům instalace měřidel podle zákona o metrologii. Dále pak lze odkázat na vyhlášku č. 268/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům.

Odpověď – 2. část

Jestliže došlo ve Vašem případě v souvislosti se změnou dodavatele tepla ke snížení kvality bydlení, můžete postupovat tak, že pronajímateli ve smyslu ust. § 2264 OZ oznámíte Vámi zjištěnou vadu v bytě, která brání obvyklému bydlení, a to bez zbytečného odkladu. Pronajímatel má pak povinnost v přiměřené době vadu odstranit. Tato jeho povinnost je odvozena z obecné povinnosti pronajímatele udržovat byt ve stavu způsobilém k užívání.

Pokud pak pronajímatel tuto svou povinnost nesplní, můžete vadu jako nájemce odstranit sám a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, popřípadě slevu z nájemného. Abyste však mohl požadovat náhradu těchto nákladů nebo slevu z nájemného, musíte vadu pronajímateli oznámit bez zbytečného odkladu poté, co jste měl a mohl tuto vadu při řádné péči zjistit.

Vzhledem k tomu, že se jedná o vadu, která nebyla způsobena Vámi, ale pronajímatelem, můžete pak v případě, že pronajímatel vadu neodstraní ani v dodatečné lhůtě, vypovědět nájem bez výpovědní doby.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay