Prodejna potravin jako člen SVJ

Jsem cca 2 roky zastupující předseda SVJ se záznamem v rejstříku ARES. Po náhle zemřelém předsedovi nezůstaly žádné podklady. Pravděpodobně měl vše v elektronické podobě. Řešila jsem investici do nových plynových kotlů, úvěr, nyní řeším výmalbu chodby. Mám ale několik otázek, na které nemohu najít odpověď. Celostátní portál SVJ nenabízí kontakt. 1. Jaké jsou páky na neplatiče-členy SVJ? 2. Máme v přízemí nebytové prostory – prodejna COOP. Nepřispívají do fondu oprav. Na základě nějaké velmi staré dohody by se měli podílet 30 % (= jejich podíl na prostorách domu) na investicích do oprav a vylepšení budovy. Za posledních 5 let však žádné investice nebyly, plynový kotel mají vlastní (ale to já také, a přesto se na splátce úvěru podílím), proto je jejich příspěvek 0. Jsou povinni přispívat do fondu oprav? Vím, že jsou i vchodem odděleni, ale jsou členy SVJ a jejich využití prostoru je výdělečné (jsme v centru města).

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, a to především znění stanov Vašeho SVJ, a znění dohody s „COOP“, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu není zcela zřejmé, koho ve Vašem případě označujete za „neplatiče“. Domnívám se však, že se jedná o členy SVJ, kteří nehradí příspěvky na správu domu a pozemku ve smyslu § 1180 OZ; z toho budu taktéž vycházet ve své odpovědi.

OZ stanovuje každému vlastníkovi jednotky povinnost přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícímu jeho podílu na společných částech nebo způsobem určeným v prohlášení. OZ pak neupravuje žádný specifický postup SVJ v případě, že vlastník jednotky tuto svou povinnost neplní řádně a včas.

Ve Vašem případě Vám tedy doporučuji nejdříve vlastníka jednotky písemně vyzvat ke splnění jeho zákonné povinnosti, tedy k zaplacení dlužného příspěvku na správu domu a pozemku. Jelikož pak vlastník jednotky neplnil řádně a včas, máte nárok na zaplacení úroků z prodlení z dlužné částky, a to buď v zákonné výši nebo ve výši ujednané ve stanovách Vašeho SVJ.

Jestliže vlastník jednotky nesplní svoji povinnost ani na základě této výzvy a ani není jinak ochotný vyřešit vzniklou situaci mimosoudně, nezbude Vám, než se domáhat zaplacení dlužného příspěvku na správu domu a pozemku soudní cestou.

Odpověď – 2. část

Jak bylo již uvedeno výše, musí každý vlastník jednotky přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícímu jeho podílu na společných částech nebo způsobem určeným v prohlášení. Současná právní úprava tedy neumožňuje určení poměru, v jakém vlastník jednotky přispívá na správu společných částí, jiným způsobem než v prohlášení.

Z Vámi uvedených informací však vyplývá, že ve Vašem případě mohlo dojít mezi všemi vlastníky jednotek k uzavření dohody dle § 15 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, tedy ještě za účinnosti předchozí právní úpravy.

V takové dohodě bylo v minulosti možné odlišně od zákona ujednat, v jakém poměru nesou vlastníci jednotek náklady spojené se správou domu a pozemku. Dle přechodných ustanovení OZ se pak práva a povinnosti vzniklé před účinností OZ posuzují podle dosavadních právních předpisů a předmětná dohoda bude nadále závazná.

Pokud je tedy v předmětné dohodě stanoveno, že má vlastník prodejny ve Vašem domě podíl 30 % na investicích do oprav a vylepšení budovy, lze toto považovat za úpravu poměru, v jakém vlastník jednotky přispívá na správu společných částí. V tomto poměru by měl také platit pravidelné zálohy na správu domu a pozemku, v opačném případě má pak SVJ právo domáhat se zaplacení dlužných částek, jak bylo popsáno výše.

Nicméně bez znalosti obsahu předmětné dohody se nelze k tomuto více vyjádřit.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS