Služby, energie a média v bytovém domě

Seznamme se se základními pojmy, které jsou zásadní, pokud chceme hovořit o problematice rozúčtování a vyúčtování energií a služeb.

Služby jsou:

1. konzumované ve společných částech domu, kterými jsou především:
   1. úklid společných částí domu
   1. odvoz komunálního odpadu
   1. provoz výtahu
   1. spotřeba elektrické energie ve společných částech domu (zejména osvětlení)
   1. rozhlasové a televizní rozvody
   1. provoz a čištění komínů
   1. zahradnické služby
2. konzumované uvnitř bytu nebo nebytového prostoru, pokud si jejich dodávku nesjednává uživatel jednotky sám, kterými jsou především:
   1. dodávka tepla
   1. centrální dodávka teplé vody
   1. dodávka studené vody a odvádění odpadních vod

(§ 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „ZoS“)

Ale mohou to být i jiné druhy služeb podle rozhodnutí společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) a bytových družstev (dále jen „BD“). Takovými příklady mohou např. provoz recepce či ochrana objektu.

Poskytovatel služeb je:

1. vlastník bytového domu:
   1. bytové družstvo
   1. obec
   1. jiný vlastník
2. společenství vlastníků jednotek
3. vlastník jednotky v domě rozděleném na jednotky

(§ 2 písm. a) ZoS)

Příjemce služeb je:

1. nájemce bytu, nebo
2. vlastník jednotky

Vlastník jednotky tak může být zároveň příjemcem služeb ve vztahu ke společenství vlastníků jednotek jako poskytovateli, a naopak poskytovatelem služeb ve vztahu k nájemci bytové jednotky, který je v pozici příjemce služeb.

Zúčtovací období je období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb.

Náklady na služby se rozumí cena služeb ujednaná s dodavatelem nebo celkové náklady na poskytování služeb; nákladem na služby podle tohoto zákona nejsou revize zařízení a součástí domu a odpisy domu, popřípadě další podobné položky,

Rozúčtování je vyčíslení výše nákladů za poskytované služby v daném zúčtovacím období pro jednotlivé příjemce služeb a způsob rozdělení nákladů na služby,

Vyúčtování je vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období,

Osoba rozhodná pro rozúčtování služeb je:

1. nájemce bytu a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v bytě po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období, nebo
2. vlastník jednotky, pokud jednotku nepřenechal do užívání a osoby, u kterých lze mít za to, že s ním budou žít v jednotce po dobu delší než 2 měsíce v průběhu zúčtovacího období.

Právní úprava oblasti služeb pro bytové spoluvlastnictví (SVJ a vlastníci jednotek) je obsažena v zákoně č. 89/2012 Sb., občanském zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, zvláště pak §§ 1177, 1179-1181, 1183 odst. 1, 1186, 1208 písm. d) a e). Je však třeba upozornit, že 1. července 2020 nabude účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony. Novela občanského zákoníku se tak dílčím způsobem dotkne i některých pravidel v oblasti vyúčtování služeb.

V případě bytových družstev je právní úprava obsažena v zákoně č. 90/2012, o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích) §§ 742 a 744, kde je však řešeno jen nájemné. Na služby se v bytovém družstvu uplatní obecná právní úprava (viz dále) a pravidla mohou též upravovat stanovy bytového družstva. Standardní nájemní bydlení (obecní a soukromé vlastnictví bytových domů a jejich nájemce) je obsahem zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, zvláště pak §§ 2247 a 2252.

Služby se řídí zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen „ZoS“), jinak též zákon „o službách“ a vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům. Problematiky se jen dílčím způsobem, z pohledu správy společných částí domu a pozemku, dotýká i nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay