Právní poradna: Švábi v bytě a ušlý zisk z pronájmu

Jsem majitel bytu, který pronajímám. Při přebírání bytu od nájemníka při ukončení nájemního vztahu jsem v bytě objevil šváby. Nájemník přiznal, že o výskytu švábů věděl cca 1 rok a neučinil žádná opatření, ani mě neinformoval. Za likvidaci švábů odbornou firmou vzhledem k rozsáhlosti výskytu a počtu 20 bytů v domě zaplatím cca 30 000 Kč. Dále po dobu likvidace, zatím cca 1 měsíc, nemohu byt pronajímat. Z toho plyne ztráta na nájmu minimálně 15 000 Kč. Nájemník se odmítá jakkoli podílet na úhradě s likvidací spojenou. Prosím o informaci, jak nejlépe dále postupovat, případně jak “zatlačit” na bývalého nájemníka a vyřešit úhradu pokud možno mimosoudní cestou.

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zák. č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, a ze zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“).

Dle ustanovení § 57 zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, je to vlastník nemovitosti, kdo je povinen dle potřeby zajistit dezinsekci bytu za účelem likvidace přenašečů infekčních onemocnění a zvýšeného výskytu škodlivých a epidemiologicky významných členovců, hlodavců a dalších živočichů.

Ze zákona tudíž vyplývá, že povinnost zajistit, a tedy i uhradit dezinsekci bytu má primárně vlastník nemovitosti, tedy Vy.

Pokud však můžete dokázat, že výskyt švábů byl prokazatelně zaviněn nájemcem bytu, v daném případě by se mohlo požadovat, aby náklady dezinsekce bytu nesl nájemce, resp. aby Vám nahradil náklady, které jste na dezinsekci vynaložil Vy. Prokázat, že za výskyt parazitů je přímo odpovědný nájemce, by však pravděpodobně bylo velmi komplikované, avšak nereálné. Závěrem k tomuto podotýkám, že k náhradě těchto nákladů slouží např. kauce, kterou nájemci na počátku nájmu hradí pronajímatelům. Podstatné je také znění nájemní smlouvy s nájemcem.

Odpověď – 2. část

Co se ušlých peněz za pronájem týče, jedná se o konkrétní ušlý zisk. Dle ust. § 2952 OZ by tedy měl bývalý nájemník, který tento konkrétní ušlý zisk způsobil, být povinen Vám tuto škodu uhradit. Pokud konkrétní ušlý zisk bude za období jednoho měsíce, tudíž jedno nájemné, měla by požadovaná částka po bývalém nájemníkovi být ve stejné výši, jako byla částka měsíčního nájemného, které hradil. Nicméně i v tomto případě musí být prokázáno, že za výskyt parazitů je zodpovědný nájemce.

Navrhuji, abyste od nájemce dostal nejlépe písemnou formou „přiznání“, že o výskytu švábů věděl, resp. že švábi se začaly objevovat až v průběhu trvání nájmu, např. v rámci písemné korespondence. Poté pak navrhuji písemně vyzvat nájemce k náhradě účelně vynaložených nákladů na dezinsekci, které prokážete např. fakturou, a dále k náhradě ušlého zisku, a to ve Vámi stanovené lhůtě. Následně bude nutné domáhat se uhrazení předmětných částek příp. soudní cestou.

Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS

Foto: Pixabay