Téma: Bydlení a finance

Služby spojené s užíváním bytu 

Služby spojené s užíváním bytu představují obecně plnění, která jsou neodmyslitelně spjata s užíváním bytu či nebytového prostoru – ať už v rámci výkonu práva vlastnického, či práva nájemního. V článcích, našeho měsíčního tématu se budeme zabývat problematikou služeb spojených s užíváním bytu (dále také jako „služby“) v kontextu nájemního práva, pokud nebude uvedeno jinak.

Níže v tomto článku se budeme zabývat zejména otázkou, jaká plnění shora jmenované služby spojené s užíváním bytu představují, kdo ze subjektů nájemního vztahu je povinen služby zajistit a jak to bude u členů SVJ či družstva.

Jaká plnění představují služby spojené s užíváním bytu? Podpůrně je dle ustanovení § 2247 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění (dále jen „občanský zákoník“) stanovena vyvratitelná domněnka povinnosti pronajímatele zajistit některé tzv. nezbytné služby. Těmito nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

Shora uvedený výčet služeb není vyčerpávající. V souvislosti s užíváním bytové či nebytové jednotky může v konkrétním případě vyvstat potřeba sjednání jiných služeb. Pro představu lze uvést služby v podobě úklidu či ostrahy objektu, recepce, u luxusnějších rezidencí například služby zahradníka, čistění bazénu a další.

Co se týče otázky, kdo je povinen služby spojené s užíváním bytu zajistit, bude zpravidla záležet na dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem. Uplatní se zde plně zásada dispozitivnosti, tudíž je upřednostněna shodná vůle smluvních stran, jak se na zajištění služeb spojených s užíváním bytu dohodnou. Podpůrně se použije zákonná úprava, přičemž zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, v platném znění (dále jen „zákon o službách“) označuje v § 2 jako poskytovatele služeb vlastníka nemovitosti a za příjemce služeb považujeme naopak toho, kdo je jejím skutečným uživatelem – nájemce bytu (bez rozlišení nájmu bytu družstevního).V této souvislosti je nutné pamatovat na byty či nebytové prostory, které se nacházejí v domě se zřízeným společenstvím vlastníků jednotek (dále také jako „SVJ“). V tomto případě bude totiž společenství vlastníků poskytovatelem služeb, vlastník jednotky bude naopak jejich příjemcem.

Příjemce služeb je vázán ohlašovací povinností vůči poskytovateli služeb ohledně osob, které v jednotce skutečně žijí. Vlastník jednotky bytu v SJM, který je zároveň pronajímatelem, je tedy vázán ohlašovací povinností vůči společenství vlastníků jednotek, v důsledku čehož je povinen správě společenství vlastníků jednotek oznámit změnu v počtu osob, a to do 30 dnů ode dne, kdy se počet nebo konkrétní personální obsazení změnilo. Tak bude správa SVJ informována, kdo v bytě žije a kdo je tedy skutečně konečným „příjemcem“ služeb.

Výše zmíněná povinnost pronajímatele zajistit tzv. nezbytné služby souvisí s jeho povinnosti dle ustanovení § 2242 a § 2243 občanského zákoníku, tedy povinnosti odevzdat nájemci byt způsobilý k nastěhování. Takový je byt tehdy, jestliže odpovídá ujednáním ve smlouvě. Jestliže není v tomto směru ničeho ujednáno, je byt způsobilý k nastěhování a obývání, pokud je čistý a ve stavu, který se obvykle považuje za dobrý, a pokud je zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisících.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay