Kdy je nejdříve možno založit SVJ

Dům v podílovém spoluvlastnictví bude rozdělen na vlastnictví bytových a nebytových jednotek prohlášením do katastru. Jsme jen dva spoluvlastníci, a tak vím, že není povinnost založit ihned SVJ.  Zajímá mne ale, kdy je možné podle NOZ nejdříve SVJ založit vzhledem k oznámení katastrálního úřadu o provedení vkladu.  Je to, jak usuzuji, až po provedení vkladu, kdy jsou již určeni vlastníci jednotlivých bytů?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika daného problému, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v účinném znění (dále jen „OZ“).

Jak jste správně uvedl, zákonná povinnost založit SVJ Vám doposud nevznikla, neboť ta vzniká v případě, že v domě, kde je alespoň pět jednotek, jsou z nich alespoň čtyři ve vlastnictví čtyř různých vlastníků. Nicméně dle OZ však nebrání ani založení SVJ například i jediným vlastníkem, který vlastní všechny jednotky.

Zásadní pro vymezení jednotky či jednotek a určení jejich počtu je prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám. Ve Vašem případě je tedy nutné vyhotovit prohlášení vlastníka a podat návrh na vklad do katastru, kterým se nemovitosti rozdělí a vymezí na bytové a nebytové jednotky. Současně se v něm uvedou vlastníci jednotlivých bytových jednotek. V katastru nemovitostí tento vklad bude proveden na listu vlastnictví a nemovitost bude uvedena jako řada bytových a nebytových jednotek s jejich vlastníky.

Odpověď – 2. část

 Následně mohou tito vlastníci založit SVJ. Od 1. 7. 2020 rozlišuje OZ dva způsoby založení SVJ schválením stanov, a to jejich přijetím na ustavující schůzi a jejich přijetí shodou všech vlastníků jednotek na jejich obsahu bez konání ustavující schůze. OZ nedává způsob založení SVJ nijak do souvislosti s tím, zda jde o obligatorní či fakultativní založení. Podle současné právní úpravy je stanoven zákonný minimální obsah stanov představovaný skutečnostmi, které minimálně stanovy musí obsahovat. K tomuto odkazuji na ust. § 1200 OZ. Co se týká formy stanov, platí následující. Rozhoduje-li se o založení SVJ a o schválení stanov na ustavující schůzi, osvědčuje se rozhodnutí ustavující schůze o schválení stanov veřejnou listinou, jež obsahuje schválený text stanov. Zakládá-li se společenství vlastníků bez konání ustavující schůze, přijetím stanov všemi vlastníky jednotek, vyžadují stanovy formu veřejné listiny

Od založení SVJ je nutné odlišit vznik SVJ, neboť vznik souvisí se zápisem do veřejného rejstříku, kdy den vzniku je okamžik, kdy je společenství zapsáno do tohoto rejstříku u příslušného soudu.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS