Připojení druhé poloviny půdy k bytu

Řeším trochu specifický problém, na který mi není nikdo schopen říct správný postup. Jsem vlastníkem půdní bytové jednotky v bytovém domě. Součástí bytového domu jsou dvě půdy. Jedna půda náleží pouze k mému bytu, druhá půda patří všem ostatním bytovým jednotkám s výjimkou té mojí. Mám dva dotazy: Jak odkoupit od ostatních část společné půdy a připojit jí k té mojí? (Nachází se přímo vedle sebe a přímo vedle mého bytu). Jaký je postup, abych následně z této půdy mohl udělat pokoj, který bude součástí mého bytu?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to zejména ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).

Z Vašeho dotazu není zcela zřejmé, zda je půda, kterou vlastní všichni vlastníci, společnou částí domu či samostatnou jednotkou, která je v podílovém spoluvlastnictví všech ostatních vlastníků. S ohledem na to se bude má odpověď na Vaše otázky pohybovat pouze v obecné rovině.

Vydělení části půdního prostoru a jeho připojení k již existující bytové jednotce (k Vašemu bytu) je možné provést prostřednictvím smlouvy o výstavbě ve smyslu ust. § 1170 OZ. Touto smlouvou se strany mohou mimo jiného zavázat, že se budou podílet na změně domu za účelem změny jednotek.

Smlouvu bude třeba uzavřít písemně se všemi ostatními vlastníky jednotek, a to s ohledem na to, že předmětnou změnou jednotek budou dotčeni všichni vlastníci jednotek v domě, ať už se jedná o společnou část, kdy dojde ke změně podílů všech vlastníků na společných částech, či se jedná o podílové spoluvlastníky půdy, přičemž změnou dojde k úpravě jejich podílů na společné věci.

Uzavřením smlouvy o výstavbě budete moci ve Vaše případě dosáhnout změny vymezení jednotek tak, jak popisujete v zadání. Ve smlouvě tedy bude vymezena část společné půdy, která bude připojena k Vaší jednotce, a tedy i nové vymezení hranic a velikostí půdních jednotek.

Odpověď – 2. část

Ustanovení § 1170 odst. 2 OZ pak stanovuje povinné náležitosti smlouvy o výstavbě, tedy že v ní musí být ujednány alespoň údaje stanovené jako náležitosti prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, způsob úhrady nákladů výstavby, popřípadě ocenění svépomocně prováděných prací a velikost spoluvlastnických podílů k domu, a je-li dům součástí pozemku, velikost spoluvlastnických podílů k pozemku, na dobu, než výstavbou vznikne první jednotka, spoluvlastnické podíly se přitom určí ve velikosti odpovídající velikosti podílu vlastníka jednotky na společných částech.

Kromě toho bude třeba ve smlouvě ujednat změny velikosti spoluvlastnických podílů po změně jednotek tak, aby odpovídaly nově určeným velikostem spoluvlastnických podílů.

Dále bude v souvislosti s uzavřením smlouvy o výstavbě třeba změnit prohlášení vlastníka, ve kterém musí být promítnuty provedené změny ve vymezení jednotek a ve velikosti spoluvlastnických podílů. Jelikož se pak tyto změny týkají všech vlastníků jednotek, bude třeba k provedení této změny prohlášení písemného souhlasu každého vlastníka jednotky v domě.

Na základě uzavřené smlouvy o výstavbě bude pak možné provést potřebné stavební úpravy půdního prostoru, včetně úpravy Vámi získaného prostoru v samostatný pokoj ve Vašem bytě. K tomu doplňuji, že Váš stavební záměr bude vhodné konzultovat s příslušným stavebním úřadem.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS