Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Nemohu se dobrat jednotného právního názoru na svůj problém s vyúčtováním služeb. V původní nájemní smlouvě nájem obsahoval i úklid a světlo v domě. Požádala jsem majitelku o vyčíslení částky z nájmu, která připadá na úklid a světlo. V následném prodloužení smlouvy na dobu určitou napsala zvlášť kromě nové výše nájmu, topení, elektřiny nově i částku za světlo a úklid. Nikde není napsáno, zda jde o paušál nebo zálohu ani způsob vyúčtování. Po čtyřech letech od této změny jsem se 31. 12. 2021 odstěhovala. Nedostala jsem zpět jistinu (údajně je byt příliš zničený za šest a půl roku užívání), dostala jsem ale v závěrečném vyúčtování v dubnu 2022 doplatek asi 5000 Kč za služby za poslední rok 2021. Majitelka nedodala doklady, o které jsem vzápětí požádala, protože se mně zdála částka přemrštěná (záloha byla 200 Kč za měsíc). Když jsem chtěla kvůli chybějící dohodě o způsobu vyúčtování vrátit 5000 Kč zpět (částku si odečetla ze závěrečného vyúčtování energií), poslala mně v srpnu 2022 ještě vyúčtování za další tři uplynulé roky (2018–2020) a dalších asi 5000 Kč. Podklady prý nemůže zaslat, protože „v soukromém domě je účetnictví vedeno soukromě“. Podle jednoho právníka budu úspěšná v případném právním sporu díky nesmluvenému způsobu účtování (služby jsou stále obsaženy v nájmu), právnička ze Sdružení nájemníků tvrdí, že částka je sice vysoká, ale majitelka má nárok doplatek požadovat. Nevím, jak se mám zachovat, nerada bych soud prohrála, a ještě platila soudní výdaje, ale 10 000 Kč bych nerada pozbyla, pokud jsem v právu. Měla bych případně nárok i na pokutu?
Odpověď – 1. část
S ohledem na skutečnost, že neznám přesně znění Vaší nájemní smlouvy ani obsah předmětných vyúčtování, budu ve své odpovědi vycházet z Vašeho dotazu a z platné právní úpravy, tedy zejména ze zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách).
Dle zákona o službách platí, že na základě písemné dohody si mohou pronajímatel a nájemce ujednat, že sloučí částku nájemného a částku za služby do jedné samostatné paušální částky. Paušální platbu si lze také dohodnout za všechny poskytované služby, případně pouze za některé poskytované služby, tedy samostatně vedle nájemného. Většinou se dohody o paušální platbě uzavírají u krátkodobých nájmů. Důvodem je, že ust. § 9 odst. 4 zákona o službách neumožňuje u nájmů na dobu delší než 24 měsíců (tedy i nájmu na dobu neurčitou) zahrnout do paušální částky i platbu za dodávku tepla a centralizované poskytování teplé vody a dodávku vody a odvádění odpadních vod. Platby za tyto služby se v případě dlouhodobých nájmů musí vždy vyúčtovávat.
Důležité je, že typickým znakem paušálních plateb a důvodem jejich sjednávání je, že ve všech výše uvedených případech se paušální platby za poskytované služby nevyúčtovávají.
Z Vašeho dotazu vyplývá, že písemná dohoda mezi Vámi a pronajímatelem ohledně paušální platby sjednána nebyla, a tedy bude nezbytné na Vaše úhrady nahlížet jako na zálohové platby.
Odpověď – 2. část
V takovém případě ukládá zákon o službách pronajímateli, resp. poskytovali služeb, vyúčtovat nájemci skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby a toto vyúčtování mu doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období, které může být nejvýše dvanáctiměsíční s tím, že jeho počátek určuje pronajímatel. Podle § 7 odst. 2 zákona o službách pak má pronajímatel povinnost uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
Jedině vyúčtování obsahující vše shora uvedené je považováno za řádné a jen takové může vyvolat splatnost případných nedoplatků či přeplatků z vyúčtování. Bez znalosti obsahu předmětných vyúčtování však nedokážu posoudit, zda obsahují vše shora uvedené.
V případě, že ze strany poskytovatele služeb dojde k prodlení s doručením vyúčtování za příslušné zúčtovací období, má tak dle zákona o službách povinnost zaplatit příjemci tzv. pokutu za prodlení s nepeněžitým plněním, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výše pokuty je pak 50,- Kč za každý den prodlení, nebyla-li ujednána jiná výše.
Pokud Vám pronajímatel předal vyúčtování za roky 2018–2020 až v srpnu roku 2022, dostal se pronajímatel do prodlení, přičemž Vy máte právo požadovat uhrazení smluvní pokuty. K tomu doplňuji, že toto právo se promlčuje v 3leté promlčecí lhůtě. Současně uvádím, že 3letá promlčecí lhůta však běží i pronajímateli ve vztahu k právu požadovat uhrazení případného nedoplatku z vyúčtování za předchozí roky. Jinak řečeno, právo pronajímatele požadovat po Vás úhradu případných nedoplatků z vyúčtování za roky 2018 a 2019 jsou dle mého názoru promlčeny.
Odpověď – 3. část
Co se týká vyúčtování za rok 2021, platí vše výše uvedené obdobně, a tedy z vyúčtování musí být patrná skutečná výše nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. V opačném případě nenastane splatnost vyúčtování.
Dále uvádím, že pronajímatel má také dle zákona o službách povinnost Vám na písemnou žádost doložit náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů, a to do pěti měsíců od skončení zúčtovacího období. Pokud pronajímatel tak neučiní můžete si nárokovat také pokutu za takové prodlení s tím, že výše pokuty je 50 Kč za každý den prodlení, nebyla-li ujednána jiná výše.
Z Vašeho dotazu neplyne, jakou formou jste pronajímatele o zmíněné doklady požádala. Pokud byla žádost provedena písemně jak říká zákon, bylo by vhodné pronajímatelku opětovně vyzvat k předložení s tím, že požadujete uhrazení pokuty za prodlení.
K otázce započtení jistiny na úhradu nedoplatků z vyúčtování uvádím, že započtení je možné pouze v případě, pokud by byly započítané pohledávky splatné, přičemž ke splatnosti vyúčtování odkazuji na výše uvedené. Současně doplňuji, že proti pronajímateli můžete případně započíst Vaši pohledávku na uhrazení shora uvedených smluvních pokut. Započtení jistiny na náklady za poškození bytu je možné, avšak v praxi dělá problém nacenit předmětné poškození, neboť je rozdíl mezi běžným opotřebením bytu (to nájemce nehradí) a poškozením bytu nad rámec běžného opotřebení (to nájemce hradí). Bez bližších informací však toto nedokážu blíže posoudit.
JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS
