Téma: Nemovitost v dražbě

Může se SVJ zúčastnit dražby? (III)

 Vlastníci jednotek umístěných v jedné budově či samotné společenství vlastníků jednotek (dále též jako „SVJ“) může mít mnohdy zájem na odkupu jednotky, která se v rámci dražby nabízí k prodeji. Motivace k odkupu jednotky mohou být různé – například SVJ může chtít prostory samo využít nebo jednotku plánuje samo prodat a mít tak přímý vliv na výběr kupujícího jakožto nového souseda.

Otázka, která v souvislosti s tímto vystává, zní, zda je SVJ oprávněno zúčastnit se dražby a odkoupit tímto způsobem jednotku?

Společenství vlastníků je zvláštní právnická osoba, jež je založena za speciálním účelem – zajišťování správy domu a pozemku. Jednou ze specifik SVJ je speciální právní subjektivita, tzn., že SVJ má způsobilost mít jen taková práva a povinnosti, které jsou součástí jeho předmětu činnosti.

Společenství vlastníků jednotek má v ustanovení § 1195 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, v platném znění, (dále jako „občanský zákoník“) výslovně vymezen předmět činnosti. Z tohoto ustanovení plyne, že společenství vlastníků jednotek může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku, SVJ má tedy zakázáno podnikat.

Dražba představuje zvláštní způsob uzavření smlouvy, nejenom té kupní. Stejně jako uzavíraní jiných smluv, ani účast v dražbě není pro SVJ vyloučena. Při úvahách o tom, zda je SVJ oprávněno účastnit se veřejné dražby na koupi jednotky umístěné v domě, je tedy nutno zodpovědět otázku, zda je SVJ způsobilé nabývat vlastnické právo k jednotkám umístěným v domě. Zákaz podnikání totiž ve svém důsledku omezuje SVJ i v tomhle směru.

Společenství vlastníků je oprávněno nabývat movitý i nemovitý majetek, účelem však může být pouze výkon správy domu a pozemku. SVJ by se tedy mohlo zúčastnit dražby v případě, že by jednotku v domě plánovalo užít ke správě domu či pozemku. Lze si představit situaci, kdy například dojde k uzavření kupní smlouvy na nebytovou jednotku, a to sklepa, za účelem skladování věcí potřebných ke správě domu.

Obdobný závěr plyne i z ustanovení § 3 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění, který pojednává o tom, kdo může být účastníkem dražby. Uvedené ustanovení výslovně nezakazuje účast společenství vlastníků jednotek, ale vzhledem k ustanovení § 1195 občanského zákoníku je nutné dovodit omezenou účast SVJ co do účelu. Lze si například představit situaci, kdy SVJ vydraží koupí vlastnické právo k pozemku, na kterém stojí stavba rozdělená na jednotky jednotlivých vlastníků.

Při zodpovězení otázky, zda se SVJ může účastnit dražby na odkup jednotky, je rovněž nutné zohlednit nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v platném znění, kde je v ustanovení § 16 je stanoveno, co může být příjmem SVJ a jaké příjmy jsou naopak vyloučeny. Z ustanovení § 16 odst. 2 písm. a) tohoto nařízení plyne, že vyloučen je příjem SVJ z pronájmu společných částí domu, úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí, jakož i příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby. Tím spíš není možné, aby příjem SVJ spočíval v pronájmu bytové jednotky, k níž SVJ za tímto účelem převedlo vlastnické právo.

Obecně tak lze říci, že by účast na dražbě není pro SVJ vyloučena – je vždy třeba přistoupit ke zkoumání skutečného účelu, jež SVJ účastí sleduje. To se netýká jen veřejné dražby, ale obecně též nabytí vlastnického práva k jednotce, jež je v domě umístěna.

Pokud se SVJ nestihne přihlásit do dražby v určených lhůtách, má smůlu, neboť ty nelze nijak prominout. To se týká jak elektronických dražeb, u kterých je nezbytná předchozí registrace, tak též dražeb konaných za fyzické účasti osob.

Zdroj: JUDr. David Pytela, MBA, LL.M.

Foto: Pixabay