Portál o bydlení – Novinky ze světa bydlení
Pred 2 rokmi sme kúpili byt 3+kk. Byt sme plne zrekonštruovali podľa svojich predstáv a spokojne užívali aj s našim batoletem. Nanešťastie posledných cca 7 mesiacov riešime neustály hluk od susedov nad nami. Majiteľ byt dlhodobo prenajíma štyrčlennej rodine s dvomi malými deťmi. Prvý rok sme nemali žiadne problémy, občas deti plakali alebo sa ich rodičia hlučne hádali, ale berieme to ako súčasť života v panelovom dome. Vyše pol roka (pravdepodobne odkedy mladšie dieťa začalo chodiť) je ale hluk prichádzajúci od susedov nezlučiteľný s dôstojným bývaním. Izbami nášho bytu sa rozlieha dunenie, dupot od běhu, skokov, pádov, hádzania tvrdých predmetov. Tento hluk trvá obvykle takmer nepretržite od rána do večera. V praxi to vyzerá tak, že každý deň nás susedia zobudia hlukom, následne staršie z detí matka odnesie do neďalekej škôlky a s druhým nejde na ihrisko, ale domov, kde dieťa doma behá hore dole, non-stop (s výnimkou obedneho spánku). Poobede býva hluk ešte intenzívnejší po pracovnej dobe, keď prichádza aj druhé dieťa do škôlky.Znova sa naháňajú po celom byte (počuť dupot ako behajú hore-dole, trieskaju dverami, tvrdými predmetmi o podlahu). Ani po ťažkom pracovnom týždni si vo vlastnom byte neoddychneme. Počas víkendu, hluk začína od skorého rána a končí večer. Tieto nízke tóny a vibrácie, ktoré sa nesú stropom a stenami nie je možné ignorovať, přehlušit hudbou ani sa inak proti nim brániť. Oslovili sme s týmto problémom aj firmu zaoberajúcu sa akustickým odhlučněním priestorov. Vysvetlili nám, že proti takému kročejovému hluku sa ako majitelia spodného bytu tak ľahko a efektívne nemôžeme brániť. Úpravy ktoré vedú k zlepšeniu stavu môže vykonať jedine majiteľ vrchného bytu (zároveň náklady na odhlučnenie podlahy sú približne desťnásobne nižšie so zaručeným efektom, narozdiel od nákladov na odhlučnenie stropu a stien v byte poškodeného, kedy je zároveň pravdepodobné, že odhlučněním nedosiahneme ani požadovaného efektu). Majiteľa nehnuteľnosti sme niekoľkokrát kontaktovali, zakaždým sa nás snaží odbiť argumentom “to sú deti”. Podnájomnici si pred niekoľkými mesiacmi položili na podlahu nejaké tenké linoleum (kročejová izolace u nich nie je použitá vôbec) a berú tým problem za vybavený. U nás bohužiaľ ale žiadna zmena ohľadne zníženia nadmerného hluku nenastala. Podnájomníkom sme sa snažili v ľudskom duchu dohovoriť, ale bezvýsledne. Zo začiatku sa vyjadrili, že sa môžu posnažiť, neskôr už boli vždy arogantní, žena kričala, odvolávala sa na nočný kľud a búchala dverami pred nosom. V tomto prípade, snaha o nejaké kľudné spolunažívanie vyšla nadarmo. Predpokladám (a hlavne dúfam), že máme podľa zákona nárok na dôstojné bývanie. Aktuálne je nám zamedzené zo strany susedov plnohodnotne využívať našu nehnuteľnosť. Už niekoľko mesiacov sa čo najviac vyhýbame pobytu doma, chodíme sa domov hlavne vyspať a nemôžeme tu tráviť voľný čas. Investovali sme niekoľko miliónov do bytu, ktorý sa vplyvom neprispôsobivých podnájomníkov nad nami nedá plnohodnotne využívať. Toto vyhýbanie sa pobytu vo vlastnej nehnuteľnosti nás stojí finančné prostriedky navyše, fyzické aj psychické zdravie. Domnievam sa, že týmto konaním susedia zároveň znehodnocujú nehnuteľnosť (ktorú by sme s týmto hlukom za trhovú cenu nedokázali prenajímať ani predať). Stojí v takomto prípade zákon na našej strane? Aká je pravdepodobnosť vymožiteľnosti nášho práva na dôstojné bývanie?
Odpověď – 1. část
Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“).
Obecně se jako nejefektivnější řešení nabízí domluvit se přímo s nájemci předmětného bytu a pokusit se vyřešit celou situaci vzájemnou domluvou. Nicméně pokud takováto domluva není možná, nezbývá než postupovat tak, jak stanoví právní předpisy.
Dle ust. § 1012 OZ platí, vlastník má právo se svým vlastnictvím v mezích právního řádu libovolně nakládat a jiné osoby z tohoto vyloučit. Vlastníku se zakazuje nad míru přiměřenou poměrům závažně rušit práva jiných osob, jakož i vykonávat takové činy, jejichž hlavním účelem je jiné osoby obtěžovat nebo poškodit. Výslovně OZ přitom stanovuje, že se vlastník mj. musí zdržet všeho, co působí, že např. hluk, kouř, prach, plyn, pach a jiné podobné účinky (tzv. imise) vnikají do nemovité věci jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání nemovité věci.
Pokud tedy ze strany vlastníka sousední bytové jednotky dochází k porušování shora uvedené povinnosti, konkrétně pak tím, že nájemci předmětného bytu nadměrným hlukem nepřiměřeně ruší a omezují užívání Vaší bytové jednotky, doporučuji se písemně obrátit na vlastníka sousedního bytu s žádostí o vyřešení dané situace ve stanovené lhůtě. Předtím navrhuji, abyste písemně vyzvali se stejnou žádostí nájemce předmětného bytu, abyste měli důkaz, že jste se s nájemci snažili domluvit a danou situaci vyřešit.
Odpověď – 2. část
Pokud by se vlastník odmítal zdržet takového jednání obtěžujícího Vás, jakožto vlastníka bytové jednotky, pak se jako krajní prostředek řešení nabízí varianta domáhat se zdržení se nezákonného jednání podáním tzv. zápůrčí (negatorní) žaloby u příslušného soudu. Zde je ale nutné zdůraznit, že žalobce je tím, kdo musí prokázat, že jednání vlastníka jednotky je nezákonné. Při řešení otázky, zda v určitém případě míra přiměřená poměrům byla či nebyla překročena, musí soud vycházet z objektivních hledisek a vzít v úvahu další specifické okolnosti. Proto je dobré se například zeptat dalších sousedů a obyvatelů domu, zda je také obtěžuje hluk vycházející z bytu nebo si nechat hluk změřit.
V případě úspěšnosti u soudu vysloví soud zákaz obtěžování, které je nepřiměřené poměrům, nebo zákaz jednání, které vážně ohrožuje výkon žalobcových práv. Jakým způsobem žalovaný zdroj hluku omezí, zůstává na něm, neboť soud nevysloví daný postup, jak by měl docílit konkrétních opatření.
Zdroj: JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS
Foto: Pixabay
