SVJ, bytové družstvo a správní poplatky

Bydlíme v družstevním, bytovém domě o dvou vchodech s celkem 26 bytovými jednotkami. V lednu 2021 SBD, jakožto jediný vlastník všech bytových jednotek, založilo v našem domě SVJ. Dle zákona je to u jediného vlastníka možné, což SBD v době založení bylo. Nicméně se chci zeptat, zda toto SBD mohlo udělat bez našeho vědomí nebo souhlasu? Jsme přece vlastníci družstevního podílu. Nyní je v našem domě jeden byt převeden do osobního vlastnictví, zbylých 25 bytů je ve vlastnictví družstva. SVJ má tedy nyní dva členy. Nicméně SBD nám družstevním podílníkům účtuje nově částku na provozní činnost 5600 Kč za kalendářní rok na každý byt. Je normální, že si SBD založí SVJ, aniž by muselo, a my vlastníci družstevního podílu jsme trestáni nově tím, že platíme ročně 5600 Kč na provozní náklady?

Odpověď – 1. část

Předně si Vás dovoluji upozornit, že jelikož neznám veškerá specifika Vašeho případu, zejména pak znění stanov bytového družstva, budu ve své odpovědi vycházet toliko z platné právní úpravy, a to konkrétně ze zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „OZ“) a ze zák. č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích, dále jen „ZOK“).

Dle ust. § 1199 skutečně platí, že je-li v domě méně než 5 jednotek, může být společenství vlastníků založeno, pokud s tím souhlasí všichni vlastníci jednotek. Z Vašeho dotazu vyplývá, že jediným vlastníkem jednotek bylo v tomto případě právě bytové družstvo, které tedy muselo o dobrovolném založení SVJ rozhodnout. Je otázkou, zda rozhodování o založení SVJ spadá do působnosti členské schůze, popř. představenstva BD, přičemž k tomuto bude nutné nahlédnout do stanov BD.

Dále platí, že na celou situaci je nutné nahlížet ve dvou rovinách. První rovinou mám na mysli skutečnost, že založením SVJ se Vaše BD stalo jeho členem, neboť členství v SVJ je nerozlučně spojeno s vlastnictvím bytové jednotky. BD je tak oprávněno hlasovat na shromáždění, požadovat vyúčtování služeb, vyjadřovat se k bodům programu shromáždění, nahlížet do podkladů apod. Současně však má BD, jako vlastník jednotek, povinnost přispívat na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení vlastníka určeno jinak.

Odpověď – 2. část

Specifikem v takovém případě však je, že o některých věcech musí bytové družstvo hlasovat v rámci své členské základny s předstihem uvnitř své členské základny a toto rozhodnutí poté přenést dále do SVJ. Např. to, jakým způsobem bude BD hradit tyto příspěvky, resp. z jakých zdrojů bude BD čerpat, je otázkou, o které rozhoduje výlučně BD, a to prostřednictvím členské schůze, popř. představenstva, podle úpravy obsažené ve stanovách BD. Přesto, že neznám znění stanov Vašeho BD, domnívám se, že bez dalšího Vám BD nemůže účtovat Vámi zmíněnou částku.

JUDr. Jindřich Vítek, Ph.D., advokát, Advokátní kancelář GÜRLICH VÍTEK & PARTNERS