Téma: Správa bytového domu 2022

Převádění družstevních bytů do vlastnictví členům družstev (II)

Převody bytů z nájemního vztahu bytového družstva do vlastnictví již proběhly ve stovkách bytových domů. Otázka nároku na převod bytu do vlastnictví je však poměrně komplikovaná, protože může existovat několik forem podob převodu. Člen družstva tak může, nebo také nemusí mít nárok na převod bytu do vlastnictví.

Důvody vzniku nároku na převod družstevního bytu do vlastnictví

• zákon o převodu vlastnického práva k jednotkám č. 311/2013 Sb.,
• smlouva s bytovým družstvem,
• stanovy bytového družstva.

Nárok na převod bytů na základě zákona o převodu vlastnického práva k jednotkám

Zákonný nárok na převod bytu vzniká na základě zákona o převodu vlastnického práva k jednotkám 311/2013 Sb. Tento zákon byl přijat jako náhrada zrušeného zákona o vlastnictví bytů 72/1994 Sb. Zde je nutné upozornit, že i když došlo ke zrušení zákona, nárok, který vznikl za doby účinnosti zákona, nadále trvá. Pokud se družstvo po zrušení účinnosti zákona o vlastnictví bytů přihlásilo k převodu bytového družstva bezplatně a jedná se o družstvo, na které se vztahoval zákon o vlastnictví bytů, povinnost družstva k převodům bytů skutečně vznikla.

Nárok na převod bytů na základě stanov družstva či smlouvy s bytovým družstvem

Mnoho bytových družstev vzniklo privatizací nebo v její souvislosti. V těchto případech zákonné nároky neexistují a záleží na tom, zda nárok na převod bytu do vlastnictví je či není zakotven ve stanovách družstva, což je nejčastější případ.

Nedávným stanoviskem došel Nejvyšší soud k závěru, že pokud ve stanovách existuje nárok na převod bytu, může být kdykoliv za dobu trvání bytového družstva zrušen změnou stanov. Pouze ti, kterým nárok v době platného znění stanov vznikl, mohou nárok na převod bytu využít. Ostatní členové družstva zrušením nároku ve stanovách o možnost převodu přicházejí.

Nárok na převod bytu mohl vzniknout i nějakým jiným způsobem, například smlouvou s bytovým družstvem. Kromě těchto důvodů se každé družstvo může kdykoliv rozhodnout, že k převodům družstevních bytů do vlastnictví přistoupí.

Souběh existence bytového družstva a společenství vlastníků jednotek v jednom domě

Je poměrně běžné, že v průběhu převodu družstevních bytů do vlastnictví existuje po určitou dobu vedle sebe pod jednou střechou družstvo i společenství vlastníků jednotek.  A je poměrně málo známou skutečností, že u tzv. privatizačních bytových družstev, tedy tam, kde nejsou zákonné nároky na převod bytů do vlastnictví, převodem bytů do vlastnictví členství v bytovém družstvu automaticky nezaniká.

Pokud se týče bytových družstev, kde platí zákonné převody, jsou to především stavební bytová družstva, lidová bytová družstva, ve většině případů ani zde členství v družstvu nezaniká automaticky, zde však existují určité výjimky, kdy k automatickému zániku členství dochází.

Ten, kdo dostane od bytového družstva byt do vlastnictví a zůstává členem družstva, bývá označován jako člen bez družstevního bytu nebo nebydlící člen. Typickým důvodem setrvání v družstvu bez družstevního bytu je majetek družstva. Členové bytového družstva v tomto případě čekají na likvidaci družstva a rozdělení likvidačního zůstatku.

Pokud v domě bude ubývat členů v bytovém družstvu, kteří přechází do společenství vlastníků jednotek, musí zůstat minimálně tři členové, jinak bude bytové družstvo zrušeno.

Likvidace družstva

Podmínky předpisuje občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů) s určitými odchylkami podle korporátního zákona (zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodních korporacích)). Smyslem likvidace je zpeněžit majetek bytového družstva, případně uhradit dluhy.

Likvidaci musí předcházet rozhodnutí členské základny o zrušení bytového družstva s likvidací. Následně je ustanoven likvidátor, který připravuje a vede likvidaci tak, aby mohl být členům vyplacen likvidační zůstatek. Výpočet likvidačního zůstatku se stanoví podle zvláštního ustanovení § 756 zákona o obchodních korporacích

Poznámky z praxe

Při souběhu bytového družstva a společenství vlastníků jednotek v domě rozhoduje ten, kdo vlastní. Jakmile tedy v domě vznikne společenství vlastníků jednotek, rozhodují jeho členové, tedy vlastníci bytových, případně nebytových jednotek. Na rozhodování se samozřejmě podílí také bytové družstvo, a to v rozsahu jím nadále vlastněných jednotek. Jedná se zpravidla o ještě nepřevedené byty a nebytové prostory. Bytové družstvo má stejná práva jako kterýkoliv jiný vlastník jednotky, zpravidla však může mít vlivem většího počtu vlastněných jednotek vyšší váhu hlasu.

Častým dotazem je, zda může společenství vlastníků jednotek pokračovat ve smlouvách uzavřených bytovým družstvem. Od 1. ledna 2020 je platné speciální ustanovení o přechodu vztahů, přesto je však vhodné informovat dodavatele. Obvykle jsou uzavírány nové smlouvy, při této příležitost může být prověřena i jejich výhodnost.

Zdroj: Mgr. Martin Kroh, ČSRB

Foto: Pixabay